加按創業有難度

18-1-2014

特首梁振英在施政報告中，提及一個勵志故事，指一名完成碩士學位的青年，以加按、借貸的方式到內地創造一番事業。輿論對故事未見好評，但我們認為尚未有人觸及關鍵的技術問題：「加按套現」的先決條件是樓價有一定升幅—而阻止樓價上升，卻正正是港府的目標。

先抄錄施政報告原文：「兩個月前，我(梁振英)到內地訪問，認識了一位創業的年青人。他在香港完成碩士課程後，受到老師啟發，將物業加按套現，再加上積蓄和親戚的借貸，到廣西闖天下。10年後的今天，他擁有一家進口紅酒、咖啡和其他食品供應鏈企業，每年營業額超過一億元。」

網民的反應是：現時青年人連「上車」都困難重重，何來物業可供加按？個案中人，不但有物業，有財力完成碩士課程之餘仍有儲蓄；最後還有親戚借出資金。今天有此實力的年青人，可說鳳毛麟角；甚至有人批評，如此勵志故事，脫離現實的程度與「何不食肉糜」類似。

故事另一個令人奇怪的地方，是「10年後的今天」，故事主人翁有了一盤大生意。換言之，「加按」大概發生在2003、2004年。照說其時樓價低迷，除非物業主人翁的物業是繼承自家人，又或主人翁是在1996年之前置業，不然物業在2003、2004年很大機會是負資產，根本難以加按。

加按套現 樓價需有一定升幅

撇開故事細節不提，「加按套現」的確是不少創業人士的資金來源，而且其成本相對便宜—按揭利率遠較私人貸款為低。不過，要加按也有一定條件。其中一樣是：加按後按揭成數仍合乎按揭指引—除非樓價有明顯上升，否則加按套現難以執行。

舉例而言，如果購入一個300萬元的物業，以按9成，借入270萬元，還款年期30年，按息2.15厘計。假設利率不升不跌，3年後，尚欠銀行250萬元。如果樓價無變，按揭未償還餘額是樓價83%–根據現行按保指引，不可加按。

事實上，如果樓價、按息都不變，例子中業主，要在供款9年半後，按揭餘額才會跌至樓價7成。供樓滿10年，按揭餘額會減至198.5萬元，那時轉按，可套現—-11萬5千大元。萬一還款期內，按息上升，每月供款增加之外，償還本金比例下跌，套現大計便要再延後。

上述例子較為極端，我們假設了樓價不再上升。其實只要稍為調整變數，樓價按年上升，在資產升值的威力下，業主可能3、4年後已可透過加按取得一筆現金。

問題正是，政府現時明顯以「成功阻止樓價上升」為施政功績；而在樓價沒有明顯升幅的情況下，創業者難以透過加按取得資金。沒有人想看到樓價急升暴跌，但施政者應當留意，穩定上升的樓價，某程度上有助於社會階層流動。如何平衡樓價過高帶來的風險，以及創業者、中小企老闆的加按套現需要，有待政府處理。

原文刊於信報網站 2014年1月18日
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