30年按揭比率上升 缺緩衝空間？

29-5-2017

報載新批按揭中，選用30年按揭的比率上升，由年初的18%升至近日的23%。報導認為30年按揭有欠缺緩衝的風險。其實此說半對半不對。

所謂欠缺緩衝風險，指的是現行指引下，按揭年期上限為30年，如果一早選用30年期的按揭，萬一在取用貸款後收入下跌，也不能以延長還款期的方式來減少供款支出。

相反，如果當初選用的還款期較短，例如是20年或25年，萬一在提取按揭後收入下跌，借款人仍可向銀行爭取，延長還款期，令每月供款減少，以挺過經濟問題。如果一早選擇了較長的還款期，便欠缺上述彈性。

但值得留意的是，在現行壓力測試的設計下，其實已經為長年期還款設下另一種緩衝。以未有其他按揭負擔、借款額500萬元，現行利率2.15厘計，如按揭年期為30年，每月供款18,858元，通過壓測的入息要求是45,503元，供款佔收入41.4%；如年期為25年，供款為21,560元，通過壓測的入息需達49,447元，供款佔月入43.6%；如年期為20年，供款為25,651元，通過壓測的月入需達55,690元，供款佔月入45.2%。

簡單來說，如果月入「只有」46,000元，又需要借取500萬元的按揭，申請人大概需要選用較長年期的按揭，令每月供款開支減少，以通過壓力測試。但現行機制令此些無可奈何下選擇較長還款期的借款人，供款比率進一步受限，某程度上已為借款人留下較大緩衝。

此外，也要留意，雖然近年選用30年按揭的比率上升，但不代表所有選用較長年期按揭的借款人，都是為了通過壓測才延長還款期。在現時按息仍然偏低的情況下，部分按揭申請人即使有較高入息，仍然可能出於理財規劃而選用30年供款，等待通脹蠶食債務。單看到選用30年按揭的比率上升而認為借款人一定面對較高風險，可能有欠公允。

原文刊於iMoney2017年5月27日
如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。