高位賣樓的風險

11-4-2017

新一輪樓價上升，某新盤一房單位也索價千萬元，未上車的自然叫苦連天。在樓價持續上升之際，也有不少意見認為樓價已經或即將見頂，不少早年入市的買家亦可能心思思賣樓鎖定利潤。目前賣樓是否好時機有待時間驗證，但不得不提的是，升市摸估頂，追求高位放盤，其實也是高風險行為。

認為樓價已近見頂的分析，論據不外乎樓價收入比高企、樓價升幅高於GDP升幅、展望利息上升、樓按負擔更重或未來幾年房屋供應可望增加等。

相對而言，近日樓價急升，原因自然是有大量資金入市，在樓價高企的當下，仍有買家以真金白銀(包括自己口袋中的及借回來的)入市，除了「趁勢」，自然也有他們看好的理由。一般認為樓價高處未算高的論點包括：1997年至今，銀行體系存款增幅遠高於樓價增幅、新增家庭數目高於住屋供應，以及新一輪升市明顯涉及中國資金因素。在本地需求強盛，而外來資金持續進入市場的情況下，樓價根本無大跌空間。

其實，正常市場永遠有利好和利淡消息，後市是升是跌，只有等待時間證明。對於有幸在樓市低位入市的小業主，即使入市時一心自用，但自住物業卻邊住邊升，可能也會心動放盤獲利。如果出入市時機準確，在高位放盤後樓價下調，未來以回落價再入市，一來一回的確可獲利數以百萬元計。

問題在於，如果出售自住單位後，樓價仍然持續上升，早出貨的業主便會面臨租金支出蠶食賣樓利潤、再入市又因樓價上升，首期支出大增的問題。其實，過去10年，看淡樓市而出貨的自住用家不少。根據政府人口普查資料，2006年有52.8%的家庭居於自置居所，2016年數字下跌至48.5%。顯然不少家庭都因種種原因「落錯車」。

部分意見卻認為，大城市不易居住，由倫敦到紐約，當地人難以負擔本地樓價是「自然現象」，負擔不起的搬到比鄰地區居住就好。以上觀點或有一定道理，但香港人難以負擔本地樓價，代價其實較紐約人買不起紐約樓更大。

美國人在紐約上班，應付不了當地樓價，搬到新澤西大概沒有什麼適應問題。香港人負擔不起香港的樓價，又不合資格申請公屋的話，要搬到深圳卻要由醫療、治安和資訊流動都要從新適應。

對於持有多於一個物業的投資者來說，是否放盤只是投資收益的問題。對於只持有一個物業自住的用家來說，追求高位獲利，背後的風險卻遠遠不止於金錢，進行此類高風險操作，絕對應該三思。

原文刊於信報網站2017年4月11日
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