超水準供樓紀律應珍惜

6-10-2020

在疫情衝擊之下，不少行業失業率上升、從業員收入大減，但整體上，港人仍維持極度優良的供樓紀律。本地人對此可能習以為常，但成績優良其實得來不易，背後原因，值得大家珍惜。

本地失業率由去年低位的2.9%，上升至最近的6.1%，失業人數增加一倍。個別受疫情影響較大的行業，如旅遊、飲食、零售，失業率更突破10%。入息方面，第二季各類家庭的入息中位數亦較第一季下跌約7%至8%。更有學者估計，今年香港的GDP會收縮逾一成，新冠肺炎對各行各業的打擊不可謂不重。但在經濟波動的同時，本地住宅樓市卻表現穩定，樓價只比去年高位回落數個百分點，而按揭還款拖欠比率亦一直維持在極低水平。

金管局新近公布8月按揭統計，拖欠3個月以上的按揭還款比率為0.04%，處於極度偏低水平。作為參考，在2008年金融海嘯前一年，此一拖欠比率一般在0.1%以上。如果橫向比較，鄰近地區如台灣，拖欠3個月以上按揭比率，約為0.2%。不論是縱向或橫向的比較，此等供款紀律可說優異。

當然，按揭拖欠比率比起其他經濟指標，有一定的滯後性──已經失業的借款人，可能會以儲蓄維持正常供款。另一方面，今年各銀行推出的按揭還息不還本紓困措施，也可能壓低數字。但整體上，在經濟收縮約半年後，港人按揭還款紀律維持極佳，仍是事實。

此種極低的拖欠比率，代表銀行的樓按貸款風險維持極低，也部分解釋了為何本地樓按產品利率低、優惠多。此種港人習以為常的情況，背後其實由銀行盡責的審批、監管機構的細緻指引所支撐。試想一下，如果在過去10年環球量寬的大環境下，監管機構維持之前偏向寬鬆的監管，必然會有更多邊緣個案(入息較低、收入較不穩定、持有多個按揭物業等)取得樓按入市；如果再遇上新冠肺炎此等世紀風暴，由樓按不穩引發進一步的經濟下行，規模便難以想像。

不過，穩定的樓按環境不見得人人珍惜，近日便有不少評論要求放寬壓力測試，以幫助較低入息的準買家置業。先不論整體供應未增加前，任何樓按指引的放寬，都會推動更多資金入市，「置業難」的局面其實難以改善。更大的問題是，收入較低的家庭，往往也是較易受經濟波動影響的一群，在經濟下行之時，推動財政較不穩健的家庭入市，不但增加系統風險，也會置相關家庭於險境。現時行之有效的樓按指引，不宜輕率放寬。

原文刊於信報網站 2020年10月6日

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