貸款人角度看負資產

7-11-2018

樓市調整，業內人士估計，絕跡一時的負資產，可能於本季再重現。物業成為負資產，對借貸雙方來說，都不是好消息。問題是，在香港此個按揭市場，貸款人又會如何看待負資產？

負資產意指資產市值低於其抵押的未償還貸款；舉例物業市值95萬元，但其抵押的按揭尚欠本金100萬元，那便是負資產。負資產對借款人的影響，主要是資產運用的彈性：物業即使較購入價下跌，如果不是負資產，買家不看好後市，又或有資金需要時，大可以市價出售物業止蝕或套現；相反，物業一旦成為負資產，業主出售物業，需要先籌措現金到銀行贖樓。換言之，財務彈性受重大影響。在經濟轉差的情況下，失業率上升，原本正常供樓的業主，突然失去收入來源，既未能賣樓套現，又難以應付每月按揭還款，往往破產收場。

對貸款人來說，負資產也不是好事。情況代表銀行的貸款資產質素下降，影響銀行體系，因為「如果借款人斷供了，銀行沒收抵押品也收不回貸款本金」。但具體至此時此刻的香港，上述風險其實不大。因為負資產不等於借款人斷供。

業主平均供款負擔低 抗逆力強

在上一個樓市高峰期，在按揭監管相對寬鬆、樓價累積跌幅又達六、七成的情況下，於2002年，香港90天以上拖欠供款的比率最差紀錄亦只有1.2%；數字接近於美國經濟好景時的最佳紀錄。而且拖欠供款也不一定會斷供收場，不少個案是借款人經濟情況改善後，繼續供樓。

相對而言，近10年按揭監管日趨嚴格，投資者的按揭槓桿被嚴控，雖然樓價在期內反覆上升，但銀行新批按揭的供款佔入息比率反而較10年前下跌，近期數字只有35%，反映按揭借款人的財政實力較高，「抗逆力」強。

市場以自住用家為主，而且供款負擔偏低的情況下，我們預期香港的按揭拖欠比率會維持在極度偏低的水平(9月數字為0.02%，即1萬宗按揭，才有2宗拖欠供款逾3個月)。負資產或會因樓價調整而零星出現，但遠遠未至於影響整體銀行資產質素。

其實，只要樓價不是只升不跌、市場又有按揭存在，負資產便會是一個或多或少，而不是或有或無的問題。對此現象，大家宜以平常心對待。

原文刊於信報網站2018年11月6日

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