負資產個案回升解讀

3-2-2016

上周金管局公布最新按揭負資產數字，由去年第三季的零宗，上升至第四季的95宗，為2014年第三季以來，再度錄得負資產個案。一般估計，在樓價持續調整下，來季負資產數字或進一步上升，但暫時而言，應不會對銀行體系帶來明顯衝擊。

回顧香港負資產高峰期在2006年6月，當時負資產宗數高達10.56萬宗，其後樓價回升，負資產數字輾轉下跌。至2008年中，數字回落至936 宗，其後金融海嘯爆發，樓價下調約3成，2008年第四季負資產個案大幅回升至1萬宗水平。在各國量化寬鬆後，資產價格回升，2009年至2011年中， 負資產個案由9,000多宗陸續減少至雙位數水平。較特別的2011年，第二季負資產個案為48宗，第三季卻升至1,653宗。主要原因相信與當年樓價出 現4%左右調整有關。2012年至2015年第三季，負資產數字徘徊在雙位數水平。

按物業代理統計，2015年第四季樓價按季下跌約7%，以按揭保險上限為9成，一般新盤一+二按上限85至90%計，即使在2015年第3季以高成 數按揭入市，理論上也不會在2015年第四季淪為負資產。事實上在金管局的公布上，也列明新出現的95宗負資產個案，大部分為銀行職員的住屋按揭貸款，情 況與2012年以來情況類似，只要樓價輕微下跌數個百分點，那些新近以銀行職員住屋貸款入市，按揭成數逼近成交價的個案，統計上便會為負資產。

上季負資產「重現」，其實未反映整體大市走勢；踏入1月以來，樓價指數仍輾轉回落，當累積跌幅接近1成時，那些在去年中以9成按揭入市的個案，便會 陸續納入負資產的統計中。簡單來說，如果樓價跌幅逾1成，負資產個案可能出現暴升現象。例如2008年第四季，樓價按季下跌15%左右，而負資產個案卻由 2,568宗上升至10,949宗。

今次負資產重現，有兩點值得留意，其一是樓價如出現類似2008年中的跌幅，負資產出現的規模是否接近。其次是負資產如再大規模出現，對銀行體系會有甚麼影響。

對於第一點，如果樓價出現類似2008年的跌幅，恐怕負資產的規模也及不上當年。原因之一是2009年後，金管局收緊按揭指引，按揭保險的適用範圍 亦收窄，2009年10月之前，按揭保險上限是95%，樓價適用範圍更達2,000萬元。在多次調整後，現時按保的樓價適用範圍是600萬元以下，而且只 有400萬元以下物業可借9成。按保收窄，意味樓價出現較明顯跌幅，負資產個案的增加程度亦不如2008年。

另外值得留意，即使負資產大規模出現，對銀行體系的影響亦未必太大，尤其是近年投資者新按、加按受限，市場以用家為主導，面對負資產、用家與投資者有完全不一樣的心態，後者可能會止蝕甚至破產，為銀行帶來實際損失，前者卻會傾向持有物業，繼續供樓，對銀行影響相對較小。

當然，以上說的都是銀行提供按揭的情況，在按保之外，去年多個發展商亦為旗下新盤提供高成數一按。此類貸款不會被納入金管局的負資產統計，未來解讀金管局統計時，要留意真實的負資產情況可能較官方數據嚴重。

原文刊於經濟日報網站2016年2月3日
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