負資產──無知是否更幸福？

2-2-2021

每次有季度更新的負資產統計，都會引起眾多煞有介事的討論。有趣的是，原來香港曾經面對過一次嚴重的負資產威脅，但當時由銀行、借款人到監管機構，都渾不在意。最終事件更是無聲無息地過去，難道無知真的更為幸福？

話說1997年金融風暴之前，一般香港人心目中都沒有負資產的概念。到了金融風暴發生，樓價進入多年下行周期，負資產三字在傳媒出現，一般人才意會到物業資不抵債的問題。甚至是金管局，也要遲至2001年，即樓價下跌3年多後，才有首份官方的負資產統計報告；某程度上反映，整個香港社會在金融風暴前，並不意會負資產的問題，至少不認為現象會長期化。

九十年代全港對負資產茫然不知

不過，「沒有概念」並不表示情況「不存在」。1994年時，港府亦曾出招壓抑樓市，加上其他因素影響，樓價在1994年至1995年曾出現逾15%的跌幅。當時一般銀行的住宅按揭成數上限是九成，原則上，在1994年高位中以九成按揭入市，購入單位的業主，在一年後，物業已成為負資產。不過，當年官方既無有關統計、民間對負資產全無概念、加上幾近全民就業、樓價調整期短，樓價在之後強力反彈；香港就在不知不覺間，渡過了一次負資產爆發期。

當年港人對負資產茫然不知，原因是1984年以來，樓價基本上年年上升，大漲小回，無人意識到物業一旦資不抵債有何問題。樓價一時調整而出現的負資產，不但隨樓價回升而消失，甚至連官方機構也沒有意識去作出統計。直至亞洲金融風暴後，樓價進入漫長調整，港人才真正意識到負資產的問題──難以轉按、難以止蝕等。

樓價有上有落 負資產是必然現象

其實，細想一下，只要樓價不是只升不跌、市場存在按揭活動，負資產便有機會出現，問題只是多或少。上世紀九十年代，那種對負資產茫然不知的情況，大背景是樓價長年上升，其實那是相當不正常的現象。2003年以來，樓價雖然處於長升周期，而大家對負資產的警戒未有減少，整體上市場罕見買家以超負荷債務入市，其實也是好事。畢竟，上一次的無知無覺過難關，有相當運氣成份，而好運未必次次出現。

說回新近的負資產數據，以香港的按揭規模，未償還按揭金額逾1.5萬億元，現時負資產物業總金額10億元，無抵押部分只是3000萬元計，負資產可說是九牛一毛。只要樓價有上有落，負資產出現絕對是正常現象。數字升跌，只是反映樓價波動。在近年按揭指引已經收緊，入市者以用家為主、借款人都需要通過壓力測試。大量負資產業主負擔不了按揭供款，又無力止蝕，大量銀主盤湧現的情況料不會出現。

原文刊於信報網站2021年2月2日

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