發展商按揭的系統風險

31-10-2018

過去幾年，我們不時提及，如果新盤買家選用發展商安排的按揭入市，要留意在優惠期完成時，一旦遇上市場按息上升，每月還款急增，出現供款震盪的影響。不少業主可能期望樓價上升，他們可以轉按至銀行慳息，但實際個案顯示，即使是樓價有一定升幅，小業主仍難以轉按；以每年數千宗的發展商一、二按計，系統風險更是不容忽視。

陳小姐在2016年初購入九龍區一個新盤單位，折實價930萬元，選用發展商提供的二按，二按成數3成，首2年的利率為最優惠利率（P，購入時為5厘，現時為5.125厘）減2厘，其後為P。今年初，二按優惠期完結，陳小姐才發現，根本難將按揭組合轉至銀行，未來幾年可能要維持以較高按息供樓。

陳小姐購入一手單位按揭情況

(P，最優惠利率，現為5.125厘)

升勢不及預期 轉按要抬錢逾2百萬

供樓2年多後，上述物業一按尚欠470萬，二按尚欠260萬元。物業較購入時估值上升，銀行估價約1,000萬元，但銀行按揭上限只有500萬元，而一、二按未償還金額達730萬元，除非另行籌措230萬元現金，否則根本不可轉按至銀行。

由於陳小姐選用的是一按+二按的組合，當年已經要通過壓力測試；即使是二按優惠期完結，按揭總供款大概只佔現時月入的4成，財務壓力不大。問題是未能轉按至銀行，而二按現時每月1.6萬元的還款中，有1萬元為還息，令整體利息支出持續偏高。

過去幾年，每年約有1,900至2,800宗新批銀行一按涉及二按，絕大部分為新盤買賣。以2017年為例，一手住宅按揭有16,256宗；同年有2,764宗二按，即大約17%的一手一按涉及二按。單純由發展商提供的一按，並無正式統計，假設發展商一按使用量為二按一半，去年以發展商按揭入市的買家，便有約4,000宗。

發展商按揭的相關風險

不少以發展商按揭入市的買家，即使明白優惠期完結後，利息會大幅上升，其實仍是低估此類產品的相關風險：

1.樓價下跌。

在上述個案中，單位新近估值是較購入時上升的。近期市場氣氛轉淡，樓價有下調跡象。如果樓價轉勢下調，即使幅度溫和，也會進一步增加借用發展商按揭業主的轉按難度。

2.利率回升。

近日最優惠利率回升，也會進一步增加此類業主的利息支出。選用一+二按組合的業主，由於整體貸款中，較大部分為低息的銀行一按，利息支出增幅相對溫和。如果借用的是整筆發展商一按，優惠期後利率一般會上調至P至P+1厘，業主所受的影響會更大。

3.經濟下行。

近日中美貿易戰影響下，市場已憂慮來年失業率可能回升、市民收入下跌。形勢發展亦會進一步增加轉按至銀行的難度，甚至是業主不欲持續以高息供樓，打算賣樓時，亦會因經濟轉差而難以理想價錢成交。

新盤買家可能會寄望於樓價持續上升，令他們可以在數年後轉按至銀行。但上述例子說明，他們可能對樓價升幅過於樂觀，低估了轉按的難度。在市場欠缺按揭產品可以協助他們轉按的情況下，曾經借入發展商按揭，優惠又陸續完結的業主，暫時只好調整一下財務安排，力求加快償還二按，一來降低利息支出，二來增加未來轉按的機會。

原文刊於經濟日報網站2018年10月31日

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