樓按非香港家庭負債問題核心

26-11-2016

立法會秘書處本周發表一份「香港家庭面對的財務挑戰」的簡報，比較2015年與2005年的數據，指出香港家庭的平均債務逾64萬元，十年間上升85%；家庭債務中7成為按揭貸款。報告擔心美國利率即將上升，這將加重按揭貸款人的還款負擔，或會觸發本地物業市場出現調整。

如果我們單比較樓按數字，香港家庭的平均樓按負債，2005年時是276,200元；2015年時是453,600元；10年升幅為64.2%。家庭樓按負債增加，原因不外乎樓價高企，每宗按揭的平均貸款額上升。另一方面，雖然2015年的整體物業成交較2005年減少(7.6萬宗對12.3萬宗)。但近年按息低企，不少業主透過轉按融資套現，出現「成交減少，按揭貸款上升」的現象。

持平而言，香港家庭按揭債務增加，如果按息回升，則借入按揭的家庭的還款勢必增加。「加息或觸發物業市場調整」是否成真有待時間證明；不過，現時利率上升，帶來的影響與上一周期的表現，應該會大為不同。

首先，利率上升的確會令借款人還款負擔增加。如果借款人在低息環境時只能勉強供樓，在加息後財務狀況便可能被增加的供款壓垮。此在過去按揭資料未納入信貸資料庫，又未有壓力測試時，投資者可向多家銀行分別為不同物業融資時較易出現。而在近年有關漏洞已被堵塞，實際上業主難以借入多筆按揭，而僅有的少量按揭，供款負擔亦被控制在較低水平(依金管局數字，新批按揭供款負擔長期維持在35、36%水平)。

實際供款負擔低的另一個解讀，是實際上獲批按揭的借款人會是收入較高的一群。要留意立法會秘書處的報告，是採用「平均數」。即計算總共有多少未償還按揭貸款，再除以家庭數目，得出每戶平均按揭金額。平均數的一個問題，是未必可反映個別住戶的實際情況。例如香港有4成家庭居於公屋，也有大量租住私樓的家庭未持有物業，他們實際上都沒有按揭債務，但在計算平均數時，卻會獲分六十多萬元的平均按揭債務。

銀行批核標準趨嚴，近年成功獲批按揭是收入較高人士，而且以自住為主。他們應對利息上升、供款增加的能力較高。現時一般估計美息來年可上升約一厘，有關升幅應不足以觸發本地樓市出現明顯調整。

比起按揭貸款增加，其實其他債務的增幅更值得留意。畢竟按揭債務利率較低，雖然金額比重最大，但在重重規管下，近年獲批按揭的家庭均有一定財政實力。相反，根據立法會秘書處數據，2015年底，香港家庭信用卡貸款及私人貸款平均債務達192,500港元，較2005年的72,900元上升逾2倍。此類貸款的利率較高，而且審批遠較按揭寬鬆，未來利率回升，非按揭債務潛在的問題其實更大。

原文刊於置業家居2016年11月26日
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