樓市旺場 按揭風險仍受控

19-10-2016

樓市旺勢持續，本地代理已估計，第四季樓價有機會再上升6%至7%，突破去年高位。但在風險管理角度看，樓價上升，樓按風險仍在可控範圍。

樓市氣氛向好，主要原因是在各國增加貨幣供應下，資金依然充裕；美息自去年底加息一次後，今年聯儲局鷹鴿兩派多次唱黑白臉後，就是未有再行加息。在最近一次議息會議看來對12月加息達成共識後，聯儲局主席耶倫上周卻突然提出應讓通脹率上升一段時間，即意味在短期內，聯儲局不以壓抑通脹為目標。市場解讀是聯儲局即使在12月順利加息，之後利率上調亦會以牛步進行。

港減按息利樓市氣氛

預期美息升幅緩慢，加上本地銀行下調新造按息，本地業主的利息負擔不加反減(至少短期內情況如此)，為樓市營造了良好氣氛。

理論上，如果市場預期後市向好，吸引更多資金，尤其是投機性的資金入市，會令市場風險增加。但近年樓市及按揭市場生態改變，至現時為止，未見市場會出現普遍超借的可能。

在申請樓按時，借款人都要通過壓力測試，已持有(或擔保)其他按揭物業，按揭成數及壓力測試的標準都更嚴格。以原先持有一個未供滿的物業計，購入非自住物業，按揭成數上限劃一5成、而新舊按揭的總供款不可逾月入4成，按息上調3厘的壓力測試下，總供款不可逾月入5成。

現行措施超借可能性低

有關措施基本上已杜絕借款人超借的空間。在貸款機構的角度看來，雖然樓價高企，但貸款風險未見上升。風險與回報成正比，風險受控，正是銀行近日下調按息的背景。

嚴控樓按，貸款人的風險受控；另一方面，投資者難以透過按揭槓桿增購物業，也會令成交量下跌。近日樓市好轉，以樓價計，升勢甚速(第三季樓價升幅達6.8%)，但以成交量計，二手每月成交量才三、四千宗，與過去量市時，成交量動輒逾萬宗的盛況不可同日而語。

展望未來，此種低成交量，但入市者財力較穩健的情況料會持續。

原文刊於經濟日報網站2016年10月19日
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