樓價升多少可甩新盤二按？

25-7-2017

多數新盤都有提供特別按揭安排，方便首期資金不足的買家入市；而且發展商提供的財務安排，雖然全期利率會比銀行按揭高，但往往設有前期低息，又或免息免供的優惠。一般的建議，都是先以低首期入市，數年後待樓價上升，轉向銀行借取按揭，以節省利息。但在計算上，樓價需要上升多少，未來才可以銀行一按取代發展商的財務安排呢？

陳先生(化名)2年前購入一個新盤單位，購入價約700萬元，當時借入樓價6成的銀行一按，及樓價2成的發展商二按，金額分別為420萬元及140萬元。其中二按首2年為免息免供，優惠期後供款利率為P(現為5厘)。

2年時間將過，陳先生不希望支付相對較高的二按利息。加上近2年樓價升值，便尋求轉按慳息。2年下來，物業的一按持續正常還款，目前未償還貸款額為390萬元；二按未曾償還，未償還本金為140萬元；即按揭欠款共530萬元。

「無痛轉按」樓價需升5成？

陳先生的物業最新估價840萬元，他無其他按揭負擔，在現行指引下，銀行按揭的最高金額為500萬元。換言之，如以轉按償還原有的一按+二按組合，他需要支付約30萬元的差額。換一個角度來說，如果陳先生需要借足530萬元，以達成不需支付按揭差額的無痛轉按，現時物業的估值要達1,060萬元，較購入價上升51%。

當然，不同項目的按揭安排千差萬別，上述例子僅有參考作用。另一方面，以陳先生的例子，他轉按需要支付的差額僅是30萬元，扣除現金回贈，實際支出更低，之後全筆按揭都是銀行的一按，難度應該不算高。

但必須留意，例子中轉按成本不高的主要原因是近2年樓價上升，如果樓價橫行，甚或下跌，要成功轉按便需支付更高的差價。

原文刊於信報網站2017年7月25日

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