樓價下調15%的影響

2-2-2023

差餉物業估價署及中原的樓價指數，大致上都反映去年樓價下調約15%。對小業主來說，樓價下跌代表資產貶值，當然不是好消息。但除此以外，樓價下跌究竟對小業主有什麼實際影響。

1.減少套現金額

資產價格下跌，最直接的影響是在轉讓時可套現金額減少。不過，如果小業主一時三刻未有賣樓計劃，那麼樓價波動暫時便只有帳面意義。如果小業主正好在樓市調整期準備換樓，假設持有的物業與打算購買的物業跌幅相若，平買平賣，實際的影響也不大。

2.負資產物業須準備償債金

另一個在樓市調整期較多被提及的影響是負資產。以樓價1000萬元，借9成按揭，即900萬元，30年還款期，平均年利率約2.5厘，一年下來會償還本金約20萬元，未償還本金餘880萬元。如果樓價跌幅是15%，物業市值跌至850萬元，物業會是輕微負資產。如果小業主以市價賣樓，售樓所得不足以還樓按，需要額外準備資金償債。以上述例子而言，便是要額外準備30萬元。

不過，如果負資產的業主暫時沒有賣樓計劃，那麼樓價波動令物業一時成為負資產，尤其是涉及銀行的正規高成數按揭，借款人應該都通過壓力測試，除非收入大減，對日常財務其實也沒有影響。

3.寬鬆按揭變借款風暴

真正有影響的，是那些標榜批核寬鬆，而按息先低後高的按揭安排。部份買家透過此類樓按計劃入市，可能只看到還款初期的利率優惠，未有考慮優惠期後的負擔問題；又或者對按揭優惠期後利率偏高的問題，只一廂情願的以「到時轉按」作為答案。但當優惠期完結，碰上類似去年市場利率上升、樓價下跌的逆境，對借款人便可謂形成完美風暴。

以樓價1,500萬元，一個按揭成數9成，年期25年，首2年免息免供，之後利率為”細P”(現為5.625厘)的樓按為例。2年期間，未有還本，仍欠1,350萬元。如優惠期在去年底完結，現時每月還款額會是87,292元。

由於樓價下跌，原值1,500萬元的物業，現時市值1,275萬元。小業主可考慮以按揭保險轉按，以獲得較低息的銀行按揭，但1,275萬元的物業，按保的借款額上限是960萬元﹛成數約75%﹜。相較於原有按揭尚欠1,350萬元，借款人要順利轉按，需要有390萬元現金填補新、舊按揭的差額。

「先低後高」按息影響最大

此類設有優惠期的按揭，多數審批較為寬鬆、不需壓力測試，在利率優惠期後，每月還款佔借款人收入可能偏高。萬一物業因樓價調整成為負資產；借款人如手上欠缺資金，便難以透過賣樓或轉按減債。曾經借取此些按息「先低後高」，又審批寬鬆的借款人，才是真受樓價調整影響最大的一群人。

原文刊於經濟日報網站2023年2月1日