新樓買家不宜完全依賴「財務計劃作業備考」(下)

2-3-2023

新盤準買家在考慮是否申請由發展商安排的新盤按揭時，除了參考新推出的「財務計劃作業備考」，也有不少地方需要留意。本周我們嘗試列出一些選用新盤非銀行按揭時的注意事項。

先重溫一下，銷監局新推出的要求，包括發展商向買家提供一份就財務計劃的獨立「資料文件」。其實，現時新盤非銀行提供的財務計劃都要在價單中列出，「資料文件」只是就字體格式另有要求、另外要求發展商口頭提醒，準買家如有疑問，應向貸款機構直接查詢。

「資料文件」有助於準買家更清楚閱讀財務安排，但不能保證準買家在閱讀之後就了解財務安排隱藏的風險。就算準買家向貸款機構查詢，一般人亦未必有相關知識提出適切的關鍵問題。

對準買家來說，其實有幾個問題是較為關鍵的：

一、貸款機構的審批標準，例如對供款與負擔比率(每月按揭還款相對於收入比例)的具體要求；又或者更直接，如購買某個單位，申請指定財務安排，需要的最低收入標準是多少？

二、對於「入息」的計算標準，例如年尾花紅、佣金等是否當作收入？自僱人士的入息計算標準又如何計算？

三、供款與入息比率中，「每月還款」的計算是以優惠期內，抑或優惠期後的利率為準？是否會計算其他債務的還款？

四、貸款機構需要申請人提供什麼入息證明？

五、信貸評級是否對貸款申請有所影響？

其次，準買家宜要求貸款機構提供一份「本金利息清還表」，假設按揭貸款獲批，列明在當前利率下，優惠期內及優惠期後，每期還款中償還本金、利息的金額、每期還款後的未償還按揭本金餘額等。我們亦建議準買家，要求貸款機構計算，當市場利率上升時，每期還款中的本金、利息變化。

一般新盤的非銀行按揭，都設有初期還款較低的優惠。準買家手持本金利息清還表，可預算在按揭優惠期完結後，未來每期還款是多少、屆時如果要申請轉按，原有按揭尚有多少未償還本金等。

最後，準買家也要留意，如果選用「建築期」付款，而付款安排涉及發展商財務安排，當物業落成期間，如遇上樓市調整，即使入息、審批等都沒有問題，也可能出現按揭估價不足的風險。當估價不足時，買家可獲的樓按成數不變但額度減少，便需要另行籌措資金，以完成交易。

原文刊於信報網站2023年2月28日