新樓負資產 業主困局不宜誇大

26-4-2023

個別新盤開價較去年下跌，有指選用即供付款的買家，即使不必面對按揭估價不足的風險，但物業估值下跌，也可能會成為負資產。此評論並非無的放矢。問題是香港人對「負資產」充滿慘痛回憶，可能會高估了物業成為負資產引起的問題。

香港人印象中的負資產現象，伴隨1997年至2003年持續數年的經濟不景、失業率高企。如果當時小業主在樓價高位購入市值500萬元的物業，一直持有物業數年，樓價大概下跌至200萬元，而仍欠銀行300萬元。不管是賣樓，抑或轉按，都要準備大筆現金，償還原有樓債。如果未能轉按，即使2000年後市場新批按息跌至P減1厘，借款人仍要根據在1997年簽下的按揭條件，以P+2厘供樓。加上當年按揭指引較寬鬆、按揭資料也不會登記在信貸資料庫中，令少部分投資者可以用一份收入，借入多筆樓按，進一步放大了過度借貸帶來的問題。正是以上的慘痛經驗，令香港社會對「負資產」深惡痛絕。

無論購買的是否新盤，如果購入單位、取用按揭後，未償還按揭餘額低於物業市值，物業便是負資產。以去年樓價大約下跌15%計，去年以即供期購入樓花單位的業主，如果按揭成數達九成，技術上他們的物業很高機會已成為負資產。在心理上，應該沒有人希望購入的資產價格下跌，但在實際上，過去負資產引伸的問題，在現時都大幅減弱。

以失業率為例，1997年失業率低至2.1%，而2003年曾高達8.5%。樓價下跌、供樓利率不減而就業環境惡化，是令部分欠缺現金儲備家庭難以支持的原因。而過去一年樓價雖然調整，但整體上失業率在改善，打工仔的收入未見明顯減少。

在近年執行嚴謹的按揭指引下，正常借款人不會出現過度借款的問題。雖然港元按息隨美元上升，但由加息周期開始至今，港元按息大約只上升1.8%。而在過去十多年由銀行體系取用正規按揭的絕大部分買家，都需要通過按揭壓力測試，在就業相對穩定的大環境下，應該不會出現大量借款人因為收入下跌，而難以應付供樓支出的情況出現。

當然，負資產對借款人始終有一定的負面影響，包括轉按或賣樓，都需要另外準備現金以償還原有按揭。如果物業購入未滿3年，在償還舊按之外，尚要準備額外印花稅的支出。對於那些有需要出售物業的負資產業主，物業成為負資產，的確會增加多一重難度。

原文刊於信報網站2023年4月25日