新做按息上調後的轉按取捨

29-8-2018

近幾年轉按的業主，在考慮轉按時大部分都不會有甚麼疑慮——在一段長時間，轉按幾乎是一面倒利好小業主。但隨著銀行上調新做按揭利率，情況開始出現變化，轉按對小業主來說不再面面俱贏，需要有所取捨。

過去幾年，業主轉按，除了數千元的律師費、新增2年的按揭罰息期外，基本上在其他層面都會獲得好處：按息維持甚至是略低、獲得現金回贈、銀行提供高息存款戶口等。較理想的例子，一次轉按幾乎可抵銷一整年的利息支出。轉按好處明顯，轉按的比重亦持續高企，在5、6月份，每三宗新批按揭，大概就有一宗是轉按。

不過，8月份銀行普遍上調新做按揭利率，令轉按好處一面倒的情況改變，現時小業主申請轉按，在獲得好處時，也變得有明顯的代價。取捨之間，需要一定的計算。

新做按息上調後的轉按取捨

現時一般新做按揭的條件約為H+1.4厘，鎖息上限P（大P，現為5.25厘）減3厘；回贈約貸款額1.7%。對比而言，一份2年前提取，剛過罰息期的按揭，利率大概會是H+1.6厘，鎖息上限大P-3.1厘。表面上，轉按後以H計的利率會下調0.2厘，但參考近日一個月拆息處於1.4厘水平，轉按與否，實際上都會改以鎖息供樓，原有按揭是2.15厘，新按卻是2.25厘。過去轉按可以順便慳息，至少是維持利率不變，現時轉按，業主卻普遍面對按息上調的問題。

轉按回贈可抵多年新增供款

簡單計算的話，以每100萬元樓按貸款，25年還款期計，利率2.15厘，月供是4,312元；利率是2.25厘的話，月供是4,362元，每月供款增加50元。如果考慮回贈17,000元，扣除數千元律師費，回贈額足以抵銷約240個月增加的供款。如轉按後一供到尾，理論上轉按回贈所得不足以抵銷因按息上升帶來的供款上升。相反，如果未來轉按條件不變，業主再轉按，便可再透過回贈抵銷增加的供款，計算上仍是轉按較為有利。

當然，可能有人會指出，兩年、甚至更長時間後的變化，其實充滿變數。以按揭貸款現金回贈為例，其實也是近十多年的新事物。無人可保證小業主未來轉按，一樣可獲銀行提供現金回贈。為了回贈而支付較高利息，始終有一定風險。

有關意見不可說錯，人生在世每一個決定都有風險。具體至轉按，只要辣招維持，新買賣宗數維持現水平，則銀行似乎仍難免以種種優惠爭取按揭客戶。展望未來，按揭優惠，包括轉按的優惠或會減少，但不太可能全面消失。

原文刊於經濟日報網站2018年8月29日
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