按揭壓測已過時？

23-9-2020

聯儲局主席早前開宗明義表示，美息未來數年都會維持現水平。港息大致上跟隨美息，情況代表香港的低息環境也會持續數年。近日不少評論便認為，金管局的按揭壓力測試指引已失去意義，反而令無殼蝸牛難以上車。但細思一下，放寬壓測，不見得上車客就更易入市。

按揭壓測於2010年推出，要求銀行在審批按揭申請時，計算現行利率+2厘時，借款人每月供款不可高於月入六成。其後在2013年，壓測收緊至現行利率+3厘，供款不逾月入六成。

批評壓測的一個主要論點是限制了買家的購買力、提高了買家入市的難度。例如月入4萬元的家庭，在拆息按揭利率為2厘、供款30年，在沒有壓測，只要求供款不逾月入五成的情況下，最多可借541萬元。而在現行壓測要求(包括「現行按息」以鎖息為準)，借款上限卻只有422萬元，令入市難度大增。

此處，批評者看到的是「個案」，因為壓測嚴厲，限制了個別人士的入市選擇。進一步的推是如果沒有壓測，例子中的家庭，便可順利借入541萬元，購入更理想的單位。

先不論提高了借款額之後，供款比例是月入一半，降低了借款人面對各種問題的財務緩衝。上述推論的最大問題是，一旦撤銷壓測，受惠/受影響的不單是例子中的一個家庭，而是全部香港人。在其他條件不變的情況下，必然結果更多資金因為壓測撤銷而流入樓市──樓價被推高之後，例子中的家庭，表面上可以順利借入541萬元的樓按，但到時可以購買的，卻可能是樓價被推高之後，本來只是他們心中次選的單位。此種結果，究竟是幫了準買家？抑或害了準買家？

另一個批評壓測的理據，是預期低息長期持續。當初推出壓測的官方理由是按息不可能長期維持低位，為免按息回升至「正常水平」後，供款超出借款人負擔，因此推出壓測。現時批評壓測過時的主要理據，便是既然有聯儲局保證數年低息，又何必要維持壓測？

在此，不想糾纏於聯儲局寫包單就是否一定可信、供樓時間遠超聯儲局保證低息的3年等瑣碎問題。只要不是太天真，應該都了解，在官方理由之外，壓測一個沒有宣之於口的政策目的是遏抑樓價。單看樓價指數，似乎看不出壓測的功效──2010年至今，樓價都是反覆上升。但壓測是實實在在的限制了資金流入樓市的規模。如果沒有壓測，香港今日的樓價只會更高。換言之，除非官方認為沒有需要再遏抑樓價，否則壓測都不會過時。這個時間，可能要等待供應有效增加之後，才有機會出現。

原文刊於信報網站2020年9月23日

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