拆息上升壓力增 入市宜謹慎

13-5-2022

美息在上周上調半厘後，一個月港元拆息不升反跌，但在聯滙機制下，港美息差擴闊，會令資金流出香港。由於聯儲局一早表明，6月將加息半厘，港元拆息將有更大上升壓力，一般業主供款利率可能明顯上升。現時的情況，似是火山在累積爆發壓力，將爆未爆，最終可能導致更大威力的爆發。

港元拆息不變僅暫時現象

由於港元與美元掛勾，美息上升而港息不變時，理論上會吸引投資者轉為持有美元，以賺取較高的利息。上周美國聯儲局加息半厘，港元拆息大致穩定，而與港人供樓相關的一個月拆息更是不升反跌，由上周初的0.19899厘，微跌至本周二的0.18375。美息升而港元拆息偏軟，原因自是本地銀行體系資金仍然充裕。銀行體系結餘在近月維持在3,370億元水平，幾乎不變。但此不變估計只是暫時現象，美息如在下月再升半厘，港美息差進一步拉開，最終料會吸引更多投資者轉持美元，最終令港元拆息抽升。

假設6月美國議息前後，一個月港元拆息上升0.5厘，以近年新批的H按計，供樓利率便會由現時約1.5厘，升至2厘水平。以每百萬元樓按，還款期30年計，每月供款會由3,451元，升至3,696元，升幅7.1%。換成供款佔收入比率，如果加息前借款人每月還款佔月入4成，按息上升半厘而收入不變，還款比率會升至月入42.8%左右。如果利率在此後再上升半厘，月供會升至3,951元，供款與入息比率會進一步上升至45.8%左右。

按息上升1厘供款比率仍可負擔

初步看，雖然以升幅計，按息由1.5厘升至2.5厘的幅度甚大，但壓力測試令借款人取得樓按貸款時，供樓比率被控制在4成左右，由借款人每月還款角度看，按息上升1厘，每月供款比率應該仍在可負擔水平。

過去多次利息上升，都未對樓價帶來太大壓力，例如2015至2019年，樓價隨按息反覆上升。但今次美息的上升幅度及速度料是近40年罕見，預計一個月拆息上揚後，最優惠利率在今年底或明年初也會進入上升期，而且幅度應該會高於上次加息周期僅加0.125厘的水平。對供樓人士或準買家來說，宜採取較為保守的理財方案，避免以「計到最盡」的態度入市。

原文刊於經濟日報網站2022年5月11日

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