如果樓價唔升唔跌

21-11-2017

新一屆政府未見為調控樓市推出有效措施，樓價指數又破高位，一手發展商亦接連推盤應市──少不免要以高成數按揭配合。此類按揭安排，在過去幾年都未見「出事」，部分原因是樓價上升，令潛藏的問題自動解決。一旦樓價橫行，甚至升得「唔夠快」，都會為借款人帶來一定的財政衝擊。

以近期一個大型新盤為例，發展商提供八成按揭，年期25年，首兩年按揭利率為P(5%)-2.85%，現時即2.15厘；兩年後利率為P(現為5厘)。以一個折實價1000萬元一手單位為例，選用上述一手按揭安排，取得八成即800萬元按揭。如利率不變(機會偏低)，首兩年按揭供款為34496元，兩年後未償還按揭本金約750萬元。

兩年後低息優惠結束，供款利率回升至P，如利率不變，每月供款會增至45817元。供款上升約33%，會不會為借款人財政帶來重大壓力，視乎借款人收入而定，難一概而論。不過，如果借款人不希望長期支付較高利息，要轉按至銀行，客觀上有一定難度。

假設兩年間樓價不升不跌，而金管局按揭指引亦維持不變。市值1000萬元的住宅，銀行按揭只可借500萬元。例子中供款兩年，仍欠銀行本金750萬元。意味兩年後借款人要轉按，便要另外準備250萬元的現金，以支付新舊按揭的差價。

由另一角度看，兩年後原有一按仍欠750萬元，如希望不支付差價轉按，樓價需要升至1500萬元──剛好是購入價的50%。當然，此中充滿變數，例如兩年內最優惠利率上升，供款增加之餘，償還本金的比例亦會減少，轉按的難度會上升。

當然，以上說的不是「新問題」，按揭指引把1000萬元物業的銀行按揭限制於五成，是2011年中的事。此後多個新盤均有推出不同安排的高成數按揭，常見的共同特點是供款初期有「優惠」──不論是初期低息，抑或免息免供、供息不供本，效果都是令置業初期的支出減少。但奈何發展商/財務公司的利息成本較銀行為高，不可能提供長期低息安排，優惠期後，按息及每月供款難免上升。

此類「高成數、初期供款優惠」的按揭產品推出多年，尚未見為市場帶來重大問題；有發展商更指出，大部分借用新盤按揭的業主，都在3年內全額償還貸款(相信大部分由轉按達成)。但需要留意的是，過去幾年樓價持續上升，大幅減低業主轉按的難度。即使樓價升幅未能令業主無痛轉按(完全毋須支付新舊按揭差額)，也令需要支付的差額大減。一旦樓市升勢放緩，借入此類按揭的業主是否可以順利轉按卻令人疑慮。

在個別買家立場考慮，如計劃透過類似的安排入市，宜小心計算，一旦樓價橫行或轉勢，未能轉按至較低息的計劃時，供款對自己財政的影響。

原文刊於信報網站2017年11月21日
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