壓力測試的「漏洞」

10-1-2018

評論樓市時，不少分析認為近幾年壓力測試收緊，銀行實際批出按揭的供款佔申請人收入比例偏低，大致在35%水平，樓價雖然高企，卻未見市場出現過去高峰期過度借貸的風險。不過，也有意見認為，現行壓測也有漏洞，部分借款人可以通過壓測，卻不代表一定可以應付還款。

首先要說明的是，任何預防機制都必然有某些漏洞，大概很難要求完全無破綻的系統。壓測的其中一個較明顯的漏洞，是銀行根據申請人當下的條件審批申請；但此些條件不可能永遠不變。

申請人條件不可能永遠不變

以債務負擔為例，舉例而言，一名無任何按揭負擔，月入4萬的按揭申請人，在按息2.15厘，30年還款的條件下，可借入的按揭上限約439萬元。如果他每月尚有一千幾百的其他債務還款，已不能通過壓力測驗要求。不過，如果他之前沒有其他債務，順利取用按揭後再申請其他貸款，一般也不會有問題。官方統計上，可能低估了此類借款人的整體供款負擔。同樣地，如果借款人收入減少、又或利息上升，都會令債務還款佔入息比例上升。

日常情況下 擔保人完全不承擔供款

另一個較明顯的問題，是擔保人對日常還款的承擔。計算壓力測試時，會將借款人加上擔保人的收入、債務一併考慮。但現實中，不少人為家人按揭擔保，可能會明言還款完全由借款人承擔。對貸款機構而言，不管借款人及擔保人之間有什麼私下協議，都不會對貸款質素有影響——萬一借款人斷供，一樣會按合約向擔保人追收收債。但在日常情況下，擔保人完全不承擔供款，便代表有關壓力完全由借款人承受。

如果以放大鏡審視，應該不難找出順利通過壓測，但實際債務負擔偏高、出現過度借貸的個案。問題是，以整個系統的角度考慮，現時銀行實際批出的按揭申請，供款佔申請人入息比例，的確處於近年偏低水平。而部分「漏洞」，亦在新例修補下越來越難利用。例如去年引入的土地註冊處電子通知，大致上便杜絕了借款人借入一按之後，再違規借取二按的可能。在宏觀層面，近年正規銀行按揭的風險管理已是遠較過去完善；整個體系承受外來衝擊的能力已是大幅提高。

原文刊於經濟日報網站2018年1月10日
如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。