再論”父幹”風險

22-11-2017

樓價高企，連入表申請購買房協資助房屋的部分準買家，亦不諱言需要家人提供財務協助，才可完成置業目標。官方亦再度發言關注，提醒「靠父幹」置業人士的相關風險。

當局的說法是：如果家人提供的資金來自原有物業加按，有關風險便較高。此是一個合理的提醒。相對於閒置的資金，加按是有利息成本的。類似的個案中，持有物業的業主，更可能臨近退休，未來加按的還款，實際上需要由新購置物業的下一代人支付——換言之，買家未來可能要應付兩筆按揭。

不過，嚴格而言要應付兩筆按揭並不一定代表財政會出現困難。不少父母願意資助子女入市，原因之一是出於一種普遍的想法：與其任由子女將收入花費於旅遊、享樂，倒不如促使他們買樓，將供樓視為儲蓄。尤其是父母已經退休，加按需要獲資助的子女作擔保人的情況。即使在加按原有物業後，下一代另行借取銀行按揭，在壓力測試下，兩筆按揭加息3厘，供款亦不會高於月入5成。一般情況下債務應在可負擔水平。

需要擔心的，反而是父母尚未退休，加按時不需子女擔保的個案。一般情況下申請按揭不需擔保代表財務較佳。但在上述情況下，上一代退休，債務最終會由下一代承擔。如果子女購置新樓的按揭，供款負擔本身已近壓測容許的極限，未來再加上父債子還的一筆，壓力便可能超負荷。應對的方法也簡單——參考官方的壓測標準，考慮未來父母再無收入，又遇上加息數厘的情況，請自問是否可應付按揭還款。

另一方面，即使家人提供的資助並非來自加按，而是來自儲蓄，也不見得風險較低。尤其是有關資金是退休儲備，挪用作子女置業首期，多多少少會影響上一代退休後的生活質素。比起按揭的唯一好處，可能是不涉及利率，子女按月攤還可當是支付家用，不會因利率波動而大幅影響財政。

不過，說到尾，所謂「有頭髮邊個想做癩痢」；不管資金是出於加按或儲蓄，一般人亦不難理解相關風險。當父母眼看樓價越升越有，子女憑自己收入難以置業時，出手相助大概是人之常情。但出手前，一家人宜坐定定，模擬一下未來父母退休，又遇上加息時的情況，再作出資助多少、目標物業樓價多少的最後決定。

原文刊於經濟日報網站2017年11月22日
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