借用發展商按揭後的轉按計算

20-9-2017

消委會9月中發表報告，提醒置業人士，選用發展商按揭購買新盤時，要留意全期利息支出較高的風險。部分人對有關方法不以為然，認為買家借入發展商按揭都是應付短期需要，未來大可透過轉按等方式避免長期支付高息。不過，在此種情景下要轉按慳息，其實有一定要求。

根據消委員會的計算，一個售價847萬元的新盤單位，向發展商借8成一按，25年利息支出會比銀行6成按揭多500萬元。當然，有意見質疑，不會有多少人一供到尾，全期都在捱貴息。當條件符合時，借款人自然會轉按至一般銀行，大幅節省利息支出。

上述質疑有一定道理，問題是：何謂「符合條件」？以一個售價1000萬元一手盤為例；假設發展商提供25年期8成按揭，首3年利率細P-2.75%，其後利率為細P（5%）。究竟在什麼情況下，置業人士可順利轉按？

需時13年，按揭餘額方跌至購入價一半

假設購入物業後樓價、利率不變。在3年優惠期內，上述按揭月供為34,890元，3年後按揭餘額約為726萬元，優惠完結，月供會加至45,395元。如果樓價及銀行按揭指引都不變，1000萬元的物業，按揭上限只為500萬元（假設業主只有一個按揭負擔，否則金額會跌至400萬）。換言之，如果業主要轉按，便需想辦法償還新舊按揭的差價226萬元。

事實上，如利率及樓價不變的話，上述發展商按揭的未償還餘額要在供款的第13年中，才會跌至500萬元以下。此時方可達成「不抬錢轉按」的要求。

當然，上述計算假設了樓價、利率及按揭指引都不變。如果樓價上升，轉按金額可水漲船高，「不抬錢轉按」所需時間會減少。相反，如最優惠利率上升，每月供款增加之外，每期償還本金比例會減少，減慢還本速度，會令不抬錢轉按的所需時間延長。

在算術之外，轉按的其他條件亦要留意。部分發展商的按揭安排不設壓力測試，買家可能不自覺借取了較高負擔的貸款。但銀行按揭是需要進行壓力測試的，對於欠缺入息證明、信貸紀錄有瑕疵的買家來說，可能會獲發展商安排取得按揭，但在情況改善前，即使物業估值及按揭成數無問題，仍難以向銀行申請按揭。

平心而論，借入發展商較高息按揭的買家中，「一供到尾」的恐怕不會太多，但要在有關按揭優惠期後順利轉按的，其實要附合一定條件。在條件成熟前，有關業主仍要有支付較高利息的財政準備。

原文刊於經濟日報網站2017年9月20日
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