供息不供本按揭 利害參半

29-10-2016

樓市轉旺，二手樓價指數節節上升，一手市場雖然有多個新盤同期推出，但多數的定價都甚為進取，而且屢見加價加推。不過，一手市場始終競爭激烈，即使在旺市中開盤，也要推出種種招數吸引買家。在按揭方面，除了幾乎成了指定動作的高成數按揭外，近日也有新盤推出延期供本的按揭安排；究竟選用此類安排時，有什麼值得注意？

比較不同按揭產品時，有一些因素對借款人是有明顯好壞之分的，例如利率，愈高對借款人愈不利；又如罰息期，對借款人來說短罰息期比長罰息期為佳。但亦有一些因素是無明顯好壞之分的，例如還款期的長短，對借款人便沒有絕對的利或不利。「延期供本」本身其實也是中性的還款安排，是否合用，視乎借款人需要及情況而定。

供息不供本，即在指定期內，借款人按議定好的利率，按時向貸款人還款，只支付利息，而不償還本金。例如貸款額400萬元，利率2.5厘，還款期25年，一般按揭以息隨本減計算，月供約17,945元；首月供款中，利息佔約8,333元，本金佔9,611元；如利率不變，3年後隨每月還本，未償還按揭餘額會減少至364萬元。如果是同額、同利率的供息不供本貸款，每月便只供利息8,333元，而未償還按揭本金會一直維持在400萬元。

由例子可見，供息不供本的計劃，特性明顯：每月供款減少一大筆，但所欠本金卻分毫不減。此種安排對借款人來說不一定有利也不一定不利。其中一個要考慮的是利率及通脹因素，如果借款人借入按揭後，按揭利率長期低於通脹，即貸款的實質利率為負，此類安排在原則上便對借款人有利。

最後要留意的是，過去銀行也有為客戶個別提供供息不供本的計劃，但後來金管局發出指引叫停，現時可以提供此類安排的新盤，都是透過財務公司安排一/二按。在考慮是否採用此類計劃時，隨了「供息不供本」的特點，也要考慮此類產品按息較高的現實。

如果樓價是500萬元，貸款額400萬元，利率2.5厘，首3年優惠期供息不供本，3年後仍欠400萬元。如果3年後樓價未有明顯上升，而銀行貸款成數仍是6成，即只可借款300萬元。如有關按揭優惠期後按息上升，借款人便會面對難以轉按的問題。

原文刊於iMoney 2016年10月29日
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