一手盤二按本質

17-11-2013

不少一手新盤都有發展商提供的二按，但二按對借款人、發展商及金融體系，究竟有什麼影響？

自從金管局收緊按揭指引、按揭保險計劃只接受600萬元以下物業申請以來，不少發展商推出二按，以配合新盤銷售。市場對新盤二按的存在，早已習以為常，但對於二按的本質、二按對借款人、發展商及金融體系的影響，卻甚少討論。

在一手住宅市場，所謂二按，是指由發展商關連財務公司在銀行一按以外提供的按揭貸款。一按加二按的組合，可令新盤準買家盡量降低置業首期。

新盤二按目的：賣樓

不論是銀行提供的一按、大家晚上看到財務公司的二手物業二按、以至私人貸款、信用卡貸款，貸款方的目的都在於透過貸款賺取息差。相對來說，二按由發展商關連機構提供，與銀行一按有眾多差異，包括利率、借款人斷供時貸款人取回欠款的優先次序等等。但最大的分別是，發展商提供二按，目的不在於賺取息差，而是透過二按，方便賣樓。

目標的不同，帶來一連串重大影響：

首先，發展商目的是以二按協助賣樓，因此亦不會以一按銀行的正規方式審視借款人的還款能力。簡單來說，只要一按銀行同意，借款人借取一、二按又可通過壓力測試，發展商便會借出二按。或者有人會說，銀行同意、要通過壓力測試，借款人也有起碼的還款能力了。

但必須指出，同樣是樓宇按揭，二按的要求其實遠較持牌銀行的批會標準寬鬆。另外，銀行即使同意一按借款人借用二按，也不會以同樣嚴格的態度審視二按對借款人的影響。原因在於，一旦借款人違約，貸款人要拍賣物業抵債，一按機構是有優先順序取回欠款的，如有餘額才由二按機構取回欠款。加上二按的錢不是由銀行借出，銀行自然不會以和一按同等的態度審視借款人的還款能力；相對而言，一按貸款由銀行提供，銀行批核自然更為審慎。

對選用二按入市的買家來說，金管局的壓力測試便成了避免買家超借的唯一防線，一些負擔能力處於邊緣位置的買家，仍然可能因為二按審批寬鬆而超借入市。

發展商為了增加二按的吸引力，一般會提供還款初期的利率優惠(Teaser Rate)，或供款假期(Payment Holiday)。此種設計，一來是為買家盡量降低初期的供款金額；二來也是鼓勵買家，早日償還整筆二按—–發展商本業不在貸款，根本不希望長期管理二按戶口。

不過，一旦供款假期完結，又遇上市場利率回升的話，一、二按供款會暴升，形成供款震盪(Payment Shock)。如果借款人收入不穩、樓價下跌，一、二按的整體違約風險便會大幅增加。

二按未出問題　全因樓價上升

新盤二按欠缺有效審批、還款設計可能導致未來供款急升。近幾年二按沒有出現大問題，原因在於2003年以來樓價呈大漲小回局面，二按的潛在問題都被高升的樓價自然消弭。簡單來說，二按的利率較高，供款假期後供款急升，但樓價上升了，銀行又因熱錢流入，新造按息偏低。以二按購入新盤的買家，只要在償還二按前申請轉按，便可避免償還高息二按。極端情況下，即使買家出現財務困難，需要斬倉賣樓，上升的樓價亦可抵償一、二按有餘。

升市之中，二按的問題被隱而不見。甚至可以說，升市為二按的借貸雙方帶來雙贏：借款人順利轉按慳息、貸款方提早收回貸款。

不過，現時市場普遍認為樓價偏高，可能出現較大調整，過去幾年不成問題的二按，在未來數年可能嚴重影響借款人、發展商，甚至是銀行體系。篇幅所限，下回分解。

原文刊於信報網站 2013年11月16、17日
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