「呼吸PLAN」埋債務炸彈

22-11-2018

近年個別一手盤，有為買家提供不需入息證明的按揭安排，市場俗稱為「呼吸PLAN」，取其無審批，只要申請人「有呼吸」，都可批出按揭。但在官方多次表達關注之後，此類安排開始式微。市場上絕大多數發展商的按揭安排，都已不是「呼吸PLAN」。不過，非呼吸PLAN不代表對借款人一定安全。

「呼吸PLAN」審批寬鬆　超借款人還款能力

不同的分析都指出過「呼吸PLAN」的危害—由於審批寬鬆，買家可能借入超出自己負擔能力的貸款。尤其是審批上寬鬆，而還款安排又設有初期供款優惠的按揭產品。初期優惠可以包括「只供利息」或「以較低利息供款」等，更可能令借款人低估優惠期後，供款回升時的影響。

相對而言，如果新盤的按揭安排涉及銀行，例如是「銀行一按」+「發展商二按」；壓力測試的要求便會計算貸款的總供款，而即使按揭有分段利率、也會取較高的利率作為計算標準，基本上可通過壓測的借款人，應該有足夠的財政實力，應付此類按揭組合的供款。

「非呼吸PLAN」不一定安全

但在「呼吸PLAN」與審批要求跟足銀行標準之間，其實也有寬闊的空間。部分財務機構為新盤提供的按揭，本身對申請人收入有一定要求，本質上並非凡申請必批，因此不符「呼吸PLAN」的定義。不過，此類機構的審批要求又不如銀行嚴謹，例如供款佔入息比例偏高，一樣會批出按揭。

對借款人來說，此類產品優勢是容易取得貸款；而缺點也是太容易取得貸款，供款負擔可能偏高。尤其是貸款本身如有初期供款較低的設計，仍然可能令借款借入超出自己負擔能力的貸款。

借定唔借　還得到先好借

買家在面對市場上林林總總的新盤付款安排時，宜小心比較個別付款方式的具體條文，不宜因為「非呼吸PLAN」就放心申請。

原文刊於經濟日報網站2018年11月21日

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