「供息不供本」多面睇

14-11-2017

有新盤推出15年期的「供息不供本」按揭安排，計算上大幅節省小業主每月供樓支出，但借款人供樓多年，債務卻完全沒有減少，究竟是否着數﹖

傳統上按揭都是息隨本減方式供款，如利率、年期不變，每月供款中償還本金的比重會愈來愈高，最終還清樓債。但「供息不供本」的安排，卻是借款人在指定還款期中只清還利息，借款本金數額一直不減，貸款到期時要一次償還本金。如此產品特性，究竟是好是壞﹖

比較不同按揭產品時，有一些因素對借款人是有明顯好壞之分的，例如利率，愈高對借款人愈不利；又如罰息期，對借款人來說短罰息期比長罰息期為佳。但亦有一些因素是無明顯好壞之分的，例如還款期的長短，對借款人便沒有絕對的利或不利。

還款期短，每月供款增加，但全期利息減少；抑或還款期長，每月供款減少，而全期利息增加，其實難言何者較好。原則上「供息不供本」也可視為中性的還款安排，是否合用，視乎借款人需要及情況而定。

供息不供本，即在指定期內，借款人按議定好的利率，按時向貸款人還款，只支付利息，而不償還本金。例如貸款額400萬元，利率2.5厘，還款期25年，一般按揭以息隨本減計算，月供約17945元；首月供款中，利息佔約8333元，本金佔9611元；如利率不變，3年後隨每月還本，未償還按揭餘額會減少至364萬元。

如果是同額、同利率的供息不供本貸款，每月便只供利息8333元，而未償還按揭本金會一直維持在400萬元。當然，新盤的供息不供本安排，貸款由財務公司提供，利率會較上述例子為高。

供息不供本的計劃：每月供款額較低，但所欠本金數額卻不會隨時日減少。此種安排對借款人來說不一定有利也不一定不利。其中一個要考慮的是利率及通脹因素，如果借款人借入按揭後，按揭利率長期低於通脹，即貸款的實質利率為負，此類安排在原則上便對借款人有利。

其次要考慮未來轉按的問題，上文提及的新盤，是將高成數按揭及供息不供本兩個因素結合。除非樓價大升，否則借款人未來要轉按至傳統銀行按揭時，仍需準備資金償還新舊按揭的差價。

原文刊於信報網站2017年11月14日
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