2014樓市 政府反成利穩因素？

8-1-2014

多數分析看淡今年樓價，主要理由是利率可能調升的陰影、發展商新盤積壓的銷售壓力、港府逐步增加的土地供應等。但另一方面，也有意見認為，2013年樓價 成交量大跌，樓價高位橫行，都是政府眾多辣招所致。而一旦樓價出現明顯下跌，各種壓力將迫使政府收招，足以刺激成交價、量回升。我們認為上述意見有其道理，但要留意，有一些招數，發出了，便難以回收，會對市場將產生長遠影響。

在曾蔭權年代，坊間有一個觀點：董建華提早離任，原因之一是樓價持續下跌，本地逾半家庭屬有樓階級，身家大縮水，民怨四起；其他不滿在此基礎上放大，結果 董特首提早離任。曾蔭權上台，樓市房屋政策向另一個極端移動，終止居屋供應、土地供應幾乎全由發展商話事的勾地表主導。

到了梁振英競選特首，背景是樓價高企，梁氏順利上台，與其推銷自己「有辦法增加房屋供應」的形象有關。梁氏上任後，亦以增加額外印花稅徵收期、稅率，加推買家印花稅、雙倍印花稅等方式進一步調控樓市。

樓價如大跌 反有救市壓力

雖然梁氏的房屋土地政策至今為止都在應對偏高的樓價，但我們同意，一旦樓價出現較大跌幅，且跌勢有持續的跡象；政府將有壓力進行相反操作–由出招壓市， 改為收招救市。表面上，樓價下跌，雖然不利業主，但應該受有意入市的用家歡迎。但細心分析，置業從來就有投資成份，本地樓價一直有「寧買當頭起，莫買當頭 跌」的現象。在樓價下跌時，有相當一部分的「準買家」，即使樓價已跌至可負擔水平，仍會繼續觀察，甚至打消入市念頭。

換言之，樓價一旦明顯調整，業主的怨氣勢將增加，但不見得非業主會受惠，遑論要他們出言支持政府。因此，我們認同，一旦樓價出現顯著調整，輿論轉向至擔心資產價格大跌時，官方將有一定壓力撤招救市。

不過，需要強調的有兩點：一旦樓市下跌，政府收招是否可力挽狂瀾，完全是未知之數。尤其是樓價輕微下跌，本身不足以觸發政府收招；但當樓市暴跌時，卻未必是收招可以抗衡。

招數一出 或難以收回

其次要留意，一些招數一旦祭出，便可能難以收回。尤其是按揭方面的管理措施，包括壓力測試、正面信貸資料庫、收入非以本地為主人士按揭成數受限等風險管理 措施。此等措施在推出時，目標都是控制銀行體系風險而不是遏抑樓價；甚至物業代理抗議辣招上街遊行，主要矛頭都是不同的印花稅而不在按揭指引。但深究下 來，此等措施對遏抑樓市的作用，絕不亞於各種印花稅。

問題正是，上述按揭指引的公開目標是降低銀行風險，即使樓價明顯下跌，當局亦難以收回此類措施。如果未來樓價出於某種原因而明顯下調，當局只是撤回各種新增的印花稅，但按揭指引仍然從緊，收招的救市作用亦會大打折扣。

原文刊於經濟日報網站, 2014年1月8日
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