不可持續的升幅會持續多久？

12-4-2017

有大行研究認為，近年樓價升幅遠超過經濟增長，情況已不可持續（Unsustainable），認為樓價已見頂。有關意見值得信心澎湃、盲目樂觀趕入市的投資者三思。問題在於，一如「高脂高糖食物影響健康」是事實，我們卻難以估計「不可持續」的情況會維持多久。

由2008年金融海嘯後，環球央行量寬起，樓價已持續上升近10年；由納米樓索價數百萬元、一房單位開價千萬，不少意見都認為如此情況難以為繼。大行搬出「樓價升幅遠超於經濟增長」的論點，只是更學術地描述樓價升幅嚇人。

的確，根據差餉物業估價署指數，由2008至2016年計，樓價上升了137%，同期本地經濟實質增長只是22.7%。同樣地，由2008年之後，銀行體系的未償還按揭貸款亦持續上升，由2008年的5,876億元，上升至2016年底的11,187億，升幅90.4%。

不論是樓價或按揭貸款增長，速度都遠高於經濟實質增長。情況不可能長期持續，問題只是，我們其實難以判斷「不可持續」的情況會持續多久，「長期」可能較一般人想像中更長。

差餉物業估價署的樓價指數可回溯至1980年，是年樓價指數19.9，至1997年，指數升至163.1，累積升幅719.6%；同期本地經濟實質增長為172%。此個「不可持續」的情況持續了起碼18年。如果我們在90年代中的任何一年，比較當年與1980年的樓價及經濟增長數字，大概都會得出「樓價不可持續上升」的結論，但樓價卻上升至亞洲金融風暴爆發才告大幅調整。

翻出陳年數據，不是質疑「樓價見頂」的論點，樓價高企至一般人難以負擔是客觀事實；但樓價升幅高於經濟增長本身，並非理想的預警訊號：我們都知道樓價升幅長期高於經濟增長是不健康，社會遲早會為此付出代價。問題是：過去多年，其實樓價升幅都是長期高於經濟增長，單單由此數據，不足以判斷某時某刻樓價是否已經見頂。

對用家來說，最理想的是在樓價周期低位入市，在時間上，我們離下一個樓市調整期一定是愈來愈近，但卻永遠難以掌握確實的調整時間。

原文刊於經濟日報網站2017年4月12日
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