量寬+土地供應緊 樓價難見大跌空間

7-8-2019

由反修例引起的示威持續，暫時看不到解決跡象；同期樓市成交量下跌，銀行按揭估價亦見下調。短線而言，樓市似乎難以樂觀。但審視各種因素，樓價似乎也沒有多少下跌的空間。

上周美國聯儲局下調聯邦基金利率0.25厘，截至周一，未有本地銀行跟隨。金管局主席陳德霖認為單純計是次減息，對香港樓市影響應該不太明顯，可說是公允的意見。以整個美國加息周期，港息只於去年象徵式跟減0.125厘，就算往後美國利率有更大幅下調，港息其實也沒有多少跟減的空間，0.125厘可能已是未來一段時間本地最優惠利率的最大下調幅度。在社會爭議持續的情況下，此等潛在利率跌幅的確沒有多少影響。

問題在於，伴隨美國減息同時出現的是貨幣政策維持寬鬆。而在美國之外，環球多國亦維持量寬。在正常情況下，如果貨幣增長幅度高於住屋落成，統計上樓價便只會向上。

本來港府有連串計劃加快土地供應，包括充滿爭議的明日大嶼，理論上可解決未來20年左右的土地需求。問題在於，在修訂《逃犯條例》「壽終正寢」之後，特首的政治能量似乎也消耗殆盡，難以想像在其任期內可推行有較大爭議的任何政策。在現時的情況下，除非特首神奇地民望反彈，可以再推行措施大幅增加土地，否則土地供應緊張的情況，會再延續一段較長時間。短期因氣氛關係，可能不會刺激樓價，但中長期而言，料會令樓價更難見下調。

當然，以上說的是正常情況，即假設政局在稍後時間會恢復平靜，屆時貨幣供應寬鬆、土地供應緩慢的效果才會顯現。

原文刊於信報網站2019年8月6日

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