辣招制肘 馬年樓市料橫行

8-2-2014

馬年伊始，樓市吹起一片淡風—美國持續收水(Tapering)、中國經濟增長見放緩、港府堅持維持辣招、土地供應增加。多項利淡因素下，我們看到的樓市分析，一面倒以估計樓價下調為主，分別只是大跌抑或小跌。不過，我們懷疑，樓價在年內大幅調整的空間不大—部分原因與官方措施有關。

首先要強調的是，我們完全認同，樓價已處於偏高水平，加上種種辣招，現時入市值博率不高；而且市場氣氛偏向觀望，準買家暫時欠缺早兩年的急迫感—那種「遲買就可能更貴」的壓力暫時已消失。

不過，偏高有偏高的理由，而有關理由暫時仍然存在。最大的維持樓價動力仍是按息偏低。如果外圍因素沒有出現大變化，美國即使順利在2014年完成收水，年內美息亦沒有多少上升空間，連帶本地按息亦將維持在低位。在此情況下，業主持貨成本偏低，樓價難跌。

另外，港府的多項措施其實是雙面刃—阻止更多資金進入樓市，避免樓價進一步上升的同時；亦有某種「篩選」作用—近幾年入市的買家均有一定實力，比起過去的樓市周期，現時業主會有較強的持貨實力。另一方面，過去數年短線投資者入市比例下跌，將對未來市場走勢有深遠影響。

舉例來說，過去跌市的一大原因，是投資者的反應。旺市時投資者的技倆是將物業一開二、二開四，利用按揭財技增加擴大資產規模；在跌市時的行為便相反：將物業四減二、二減一，減少資產組合中物業的規模，改為持有現金。理論上，一旦確認跌市，持有多個物業的投資者也會減持物業—只是過去數年的辣招，令他們佔市場的比重下跌，爭相出貨的規模料會較以往的周期為小。

SSD令投資者出貨成本增加

此外，額外印花稅的推出，某程度上制約了業主的出貨意欲—持有不足3年的住宅，轉讓成本增加。除非投資者認定跌市跌幅會高於此項稅額開支(物業現價10至20%，視乎物業持有時間而定)，否則可能傾向於繼續持有單位。

因此，現時樓市的升浪或已結束，但卻未有大跌條件—自住用家未有出貨誘因，投資者的出貨意欲又受辣招影響。樓價可能出現緩慢調整，但戲院失火般的爭相走難場景，卻欠缺出現條件。

當然，市場可能受意外事件左右—中日會不會由口水仗發展至進一步衝突是其一；中國以外的新興國家貨幣匯價下跌，利率急升看上去也和1997年亞洲金融風暴有幾分相似。如果新興市場情況進一步惡化，令各地熱錢(包括在留駐香港的)回流美國，香港的利息—包括最優惠利率、拆息，及銀行新造按揭的息差，都可能出現較明顯上升；那時便會對樓價出現較大壓力。

至於此類黑天鵝出現的機率有多少—我們都好想知道。根據黑天鵝事件的定義，本來就是指意想不到的事。未來可能真正左右大市的因素，反而可能是其他意外。有意在年內入市的準買家，與其猜度樓價升幾多，跌幾多，不如準確計算自己的負擔能力，以避免超借的態度完成置業計劃。

原文刊於 信報網站 2014年2月8日
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