跌市放寬按揭可阻樓價下行？

5-10-2014

金管局總裁周一在立法會表示，現時難以判斷樓價是否回復熾熱；又指政策清晰，若樓市上行周期持續，當局會繼續推出逆周期措施。如確定下行周期已經形成，則會放寬之前推出的收緊措施。此說惹來好友憧憬，認為官方既不願看見樓價大上大落，現時入市風險有限。

無疑，由港府到金管局，都不願看到樓價大升大跌。金管局推出的「逆周期措施」Countercyclical policy本來就不單單指在旺市收緊信貸—政策的另一面，自然是跌市時將政策鬆綁。同理，港府的需求管理措施，在樓市熾熱時以增加印花稅的方式增加 買賣成本，遏抑置業需求；當樓市炒風不再時，自然有條件撤去部分措施。

問題是，放寬監管不一定代表可刺激市場（不論是成交量或成交價）。1997年至2003年，當時政府、金管局無甚措施遏抑需求或收緊信貸的措施，但當市場認定樓價處於下行周期時，需求本身就會被遏抑，即使官方沒有任何需求管理，置業需求仍是偏低。

跌市放寬信貸 刺激作用有限

原因在於，在本地樓市生態中，有相當一部分的需求出於投資/保值的需要。在樓市處於下行周期時，放寬之前收緊了的措施，又或下調交易成本，對刺激此類需求 不會有明顯效果。甚至是可租可買的用家，當認定樓價低處未算低時，亦會將置業的部署壓後。至於那些真正的「剛性需求」（因種種原因一定要買樓），數量未必 太多，而且在本質上，此類買家根本市旺市淡都會入市，與官方措施的關係不大。

需要重申的是，以上分析並非少看官方措施的效果。但應該明白，官方措施對壓低成交量的效果是較刺激成交量較為明顯的。極端而言，假設自住人士置業按揭成數下調至1成，非自用成交的按揭成數壓至零；又或將印花稅上調至成交價50%,即使人人看好後市，成交量亦一定會大減。相反而言，即使按揭成數放寬至99%，印花稅減至100元，亦未必可令看淡後市者作出入市決定。

箇中關鍵，是市場預期的跌幅有多大、樓市下行周期有多長。如果市場預期樓價不會出現大幅下跌，只是出現微調，官方放寬措施，例如上調按揭成數、減低各項印花稅等，應該可以改變樓市下行的局面。所以，官方放寬壓市措施，在一定條件下，是可以刺激成交量，從而令跌幅較少的。

問題是，如果樓價只是輕微調整，又怎會觸發官方改變政策方向？

原文刊於經濟日報網站2014年10月5日
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