資金加快流入 樓市何時受惠?

9-9-2020

由去年開始轉強的港滙持續強勢，資金持續流入，金管局要持續沽出港元，銀行體系結餘上周更突破2000億元水平。參考歷史數據，資金流入往往大利樓市，今次又會不會一樣？

如果找一群閱報只看港聞版及國際版的人，請他們評估過去一年香港的資金流向，結果應該是估計資金大量流走。但現實中的所有數據，都是反映資金大量流入──銀行體系結餘由去年底的540億元，升至現時逾2000億元。7月港元貨幣供應量M2及M3按月同告上升4.1%，與去年同期比較分別上升5.8%及5.7%。

在2008年金融海嘯之後，環球量寬，熱錢流入。2009年底M2供應按年上升逾一成，而且強勁增幅持續多年，成為推動樓價上升的一大原因，至2018及2019年，M2按年增幅只有3.6%及2.4%，同期樓價表現亦較為牛皮反覆。近一年的資金持續流入增速，又有沒有可能會再推動樓價上升？

資金流向並不是唯一左右樓市的因素，上文提及只看港聞版的人可能會對資金流向有較悲觀的估計，因為整體而言，社會上的負面消息遠多於正面消息。但綜合而言，負面因素可大約分類為兩個問題，而它們多多少少都有被放大的傾向。

第一個問題是疫情，新冠肺炎拖累各國經濟衰退是事實。但疫情總會過去，一些嚴重受創的行業可能要長時間復原，但經濟總會找到新的增長動力。疫情長年拖累增長似乎是低機率事件。

第二個問題是中美冷戰，可能影響香港過去優而為之的中間人角色。在美國宣布終止香港特殊待遇、制裁香港高官、香港對美出口要標為中國製造、新的跨太平洋光纜不登陸香港等，都預示香港的中間人角色消退。但中美交惡，在美國上市的中資公司都要回流，未來香港股市的中資公司集資市場地位卻可能大幅強化。展望未來，在經濟上不宜完全悲觀。

兩大因素的中長線發展有待觀察。但要留意的是，疫情影響是環球性的，但在疫情影響之下，港人的供款紀律維持極佳標準，最新的樓按拖欠比率維持在0.04%的極低水平。相對而言，美國近期已出現拖欠比率急升的報告。反映在還款能力及還款意欲上，港人都可說是最佳借款人。一旦疫情穩定，銀行的貸款意欲上升，按揭很可能又再成為貸款業務重心。

當然，資金流入不是人人受惠，有需要入市的，仍是要緊記那句：量力而為。

原文刊於信報網站2020年9月8日

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