貨幣、利率因素　或為樓市添燃料

22-4-2021

在「小陽春」過後，樓市成交量有回落跡象。一手樓市欠缺焦點，成交量按月折半；二手市場雖然屢現破頂個案，惟成交量也見回落。但要留意，過去影響樓市的貨幣、利率因素近期都轉向利好樓市方向，可能會為樓市增添更多燃料。

一手樓市經過3月小陽春，錄得約1300宗成交後，踏入4月卻似乎後勁不繼，上、中旬累積成交量不足500伙。二手方面，代理統計大型屋苑上半月成交量較3月同期下跌逾一成。對於成交量回軟，主流解釋是一手欠缺新焦點、而二手業主憧憬疫情放緩，收窄議價空間，令成交量減少。甚至有估計未來一段時間樓市可能出現價升量跌的「乾升」現象。但要留意，影響樓價的貨幣、利率因素在近日都有跡象轉向更利好樓市的方向，如情況持續，加上一手市場陸續有焦點新盤推出，可能將推動樓市展開新一輪升浪。

先說貨幣因素，過去多年，美元強弱與本地樓價有一定關連。2002年至2014年美滙指數偏軟，由115跌至80水平，本地樓價在2003年至2015年卻持續上升。到了2014年後，美滙回升，2015年至今年初美滙指數大致在93至100區隔橫行，期間本地樓價的升幅收窄，2018年後大致橫行。

而近月美滙有轉弱現象，由年初的約99，調整至近日的90。美滙指數下跌，代表持有其他貨幣的投資者購買美元資產（及聯滙下的港元資產）有折。當然，時移勢易，非本地永久居民購買香港住宅的印花稅支出達樓價30%，美滙轉弱，對樓市的利好作用應該會比辣招推出之減少。

由乾升轉至價量齊升

但另一方面，與滙價相關的利率因素卻可能持續利好樓市。去年下半年起，資金有流入跡象，銀行體系結餘處於4,570億元的高位。與本地業主供樓息息相關的1個月拆息，由去年4月的平均1.6厘，回落至今年3月的平均0.15厘，本周二更跌穿0.1厘。雖說1個月內實際利率的跌幅只有約0.05厘，但1個月拆息跌穿0.1厘此個「心理關口」，多多少少利好市場氣氛。

在滙率及利率都偏向利好樓市的環境下，近日一手市場有幾個堪稱焦點的新盤開價，入票反映似乎甚為理想。現時市場的「乾升」狀態，可能會向價量俱升的方向轉變。

原文刊於經濟日報網站2021年4月21日

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