負資產風險重臨?

13-10-2022

 樓價被看淡，大行發表報告，估計樓價較現水平尚有3成下調空間。不同機構對樓市調整幅度判斷或有差異，但大方向都是看淡。無論樓價最終調整幅度為何，料相當數量的負資產將會重現。

所謂負資產，指資產估值低於以資產抵押取得的未償還貸款餘額。據金管局統計，今年第二季末的負資產數量是55宗。第三季的負資產統計應會在10月底公報；參考樓價指數，樓價在9月底較6月底下跌約5%，估計負資產數字會回升至3位數。但如果樓價在一年內再出現雙位數下調，負資產數目可能急升至4位數。

香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月，當時共有約105,697宗負資產按揭，佔所有按揭的22%。同一時間香港經歷過SARS、失業率高企等，令「負資產」三個字在香港人腦海中有大量不愉快的記憶連結。但「負資產」本身不是什麼洪水猛獸，當樓價有升有跌，而市場又有按揭活動時，負資產便會不時出現，數量有起有落，問題只是如何管理相關風險。

負資產風險可控  不會有實質即時影響
過去十多年香港只有零星的負資產個案，原因是樓按的成數再高，只要不逾100%，而樓價反覆上升，統計上負資產便不會出現。少數個案是樓價出現數個百分點下跌時，個別新借取的極高成數樓按在統計上便成為負資產。但物業成為負資產，對借款人不會有實質的即時影響—按揭還款受按息及年期影響，與估值無關。

過去未有正面信貸資料庫、未有壓力測試要求前，看好樓市的投資者，可以用一份收入向多家銀行為多個物業取得按揭—只要每次申請時，樓按供款不逾月入一半，一般便可獲批。此種寬鬆的環境令個別投資者過度借貸，一旦市場環境逆轉，租金收入不足以支持還款，此等投資者便可能會將多個單位放售，最終引發樓價更大的跌幅、更多的負資產。

樓市用家主導 不會過度借貸

但自十多年前引入正面信貸資料庫、壓力測試的要求，再加上針對非自住人士的種種印花稅，市場基本上由用家主導，而且制度大致保證了他們不會過度借貸。此種環境下，即使樓價因外圍因素影響而調整，出現恐慌性拋售的機會也不高。

對貸款機構來說，只要借款人有足夠的還款能力，並持續還款，未償還貸款金額高於抵押品估值的問題亦不大，整個銀行體系的風險仍然可控。雖然大家不會喜歡看到負資產數量上升，但也不宜對此過份恐慌—只要樓價並非只升不跌，負資產便有機會出現，如果樓按借款人有足夠的償付能力，問題便不會太大。

原文刊於經濟日報網站2022年10月12日

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