負資產非樓市準確指標

9-2-2023

早前金管局發報2022年底的負資產統計，量數達12,164宗，比前季的533宗急升21.8倍。沒有業主會希望物業成為負資產，但由大市的角度看，負資產增減，未必是良好的判斷後市指標。更值得留意的相關數據，其實是銀主盤數量。

所謂負資產，指物業資不抵債，即物業估值低於按揭未償還餘額。去年負資產數字急增，原因是按揭保險計劃下的按揭成數上限可達9成，部份銀行又會為員工提供9成或以上的員工按揭計劃。此些新批的高成數按揭，在首1、2年償還的本金有限，而去年樓價又下跌逾15%，結果統計上負資產數目便會大增。

負資產不一定帶來直接影響
早前我們討論過，對業主來說，物業成為負資產代表資產貶值，但在日常理財上，並不會帶來直接的影響。而對大市來說，負資產增加因為反映樓價下跌，不免會成為報章頭條，但也不會對市場帶來直接的衝擊。部份人的回憶中，上世紀末、本世紀初負資產大量出現時，眾多負擔不了樓債的業主斷供按揭，銀行收樓變賣，市場上放盤大增，而正好市場欠缺購買力，樓價被反覆推低。

以上都是發生過的歷史，但要留意，真正推低樓價的，不是負資產，而是銀主盤。單純負資產，物業不會變為銀主盤。要業主斷供，銀行收回單位，才會變成銀主盤。銀主盤對大市的影響有兩方面：其一是直接增加二手市場供應；其二是銀主盤多多少少會被標籤，買家會期望以比正常放盤較低的價格成交。

上一季負資產數量增加，但據報導，銀主放盤並沒有明顯上升，去年10月銀主盤數量大概200個，今年1月數字約為260個。比起一個月幾千宗的二手成交，此程度的銀主盤量應該不會為市場帶來太多負面影響。另一方面，銀主盤的數量亦未必會有太多增加的空間。

逾期數字沒惡化  銀主盤難增加
首先，一般來說，財務有問題的樓按借款人，會先出現延期還款，拖延一段時間，才會正式斷供。而香港銀行按揭的延期還款比例極低，12月延期3個月以上的還款比例為0.06%，而在失業率持續回落的情況下，預期延期還款的數字不會惡化。

其次，在政府放寬防疫、中港通關、市場對加息預期降溫的情況下，預期樓價在今年將可回穩。樓價止跌，負資產數量會減少、少部份因個人財務問題而變得難以應付供樓的業主，可以選擇在二手市場放盤。簡言之，市場欠缺銀主盤增加的因素。

沒有人會希望看到負資產大增，但負資產是樓市的滯後指標，反映去年加息、疫情的負面因素。真正影響供求的銀主盤數量未有大升、宏觀利好因素增加的大環境下，不宜因為負資產數量增加而看淡後市。

原文刊於經濟日報網站2023年2月8日