負資產影響換樓？

8-11-2024

第三季負資產按揭數字升穿4萬宗，但整體上負資產按揭客戶還款紀律維持良好，9月底只有53宗負資產按揭出現3個月以上的逾期還款。有意見認為，負資產增加，可能影響業主的換樓決定，但此類意見，可能欠缺周全。

不少業內人士曾指出，樓價下跌，物業成為負資產，一般情況下不會影響借款人的日常財務情況。買入樓價600萬元的物業，借了九成按揭，欠銀行540萬元，此筆欠款不會因為抵押品的市值升降而改變。反而利率正好進入下行周期，多數借款人的每月還款會有所下調。

物業是否負資產，對借款人的心理影響大於日常財務影響，但有意見認為，負資產增加，可能會影響這些業主的換樓計劃。大致上，其論據是負資產業主如有需要換樓，在賣出舊居時，不但不可以套現作新居首期；更需要額外資金償還舊居按揭(所謂「抬錢賣樓」)，情況可能會窒礙換樓。

此說法最大的問題是把焦點過度集中在借款人的抵押物業估值上，沒有考慮到「負資產」成為議題，是因為整體上樓價下跌。負資產業主要換樓時，固然會出現「要準備資金賣出舊居」的問題，但其換樓目標的價格，如無意外也會隨大市下調，所需首期下跌。

以一個2年前樓價600萬元物業，買家以九成按揭入市個案為例。假設樓價2年下跌25%，現時大概欠銀行520萬元，物業估值450萬元。以市價賣樓的話，他要準備70萬元資金償還樓按餘額與市值的差價。就此而言，換樓時，現有物業是負資產，當然比物業不是負資產有更高的資金要求。

不過，如果把視野拉闊一點，整體樓價於過去2年都有所調整。負資產業主會因為物業資不抵債，賣樓時需要準備額外資金償還原有按揭。惟其目標新居的首期，也會因為價格下調而減少。以2年前樓價1000萬元物業為例，現時市值可能是750萬元，以七成按揭計，購買同一個物業，他的首期支付會減少75萬元，完全抵消償還舊居按揭所需支出。此外，由於新居按揭額隨樓價下調，供樓負擔甚至有所減少。

當然，物業的負資產程度、目標新居的價格變化，以及新居按揭成數都因人而異。A想換樓的目標物業，跌幅可能較大，完全抵消償還舊居按揭所需資金。而B可能負資產程度較高、目標新居的樓價降幅又不大，換樓難度有所上升。但大致上來說，負資產個案增加是因為大市價格調整，而考慮到整體樓價下跌，換樓客的新居首期支出亦理應有所下調。所謂「平買平賣」，負資產現象對於換樓鏈的負面影響，其實相當有限。

原文刊於信報網站2024年11月5日