被忽視的一群

8-4-2015

「要不要買樓、何時買樓」在本地是永恒熱門的話題。但在網上瀏覽一下，會發現大眾將焦點集中在年輕人的置業問題；但樓價瘋漲，備受壓力的又豈止是年輕人？

傳統傳媒討論置業問題時，訪問的大都是年輕人。固然，年輕人初入職場，收入一般較低，面對「上車盤」動輒400萬元的入場費，會有不知如何置業之嘆。如果偶爾訪問中年人，談及的大都是如何換樓、甚至如何「一開二」等等話題，彷彿人到中年，就沒有「上車」問題。

年輕人初次置業，典型情況是成家立室，新婚夫婦入市，一般未有子女，眼光放遠一點的，生育計劃亦可能只是一個起兩個止；在入市時，大可考慮小單位，新發展區樓齡十多年的2房單位，成交價在400萬元左右。「年輕人如何負擔樓價400萬物業」便是大家反來覆去計算的問題。

私樓中有1/3住戶為租客
但現實中，「中年上車客」的問題可能同樣嚴重。根據官方統計，居於私人住宅的住戶中，65.5%居於自置物業；即私樓中有1/3住戶為租客。租客「選擇」 租樓的原因多樣，可能是拒當「樓奴」、不參與追逐樓價的遊戲；也可能是受制於錯失入市機會/看錯市「落車」，加上現行措施對購置中價物業的按揭限制，再難 追上高升的樓價，唯有繼續租樓。

以一對年屆四十的夫婦為例，二人可能育有一對子女；可能因為種種原因，錯失入市機會。現時他們要「上車」，即使不考慮校網等因素，單是居住空間的需要，會 考慮的也是3房單位，在新發展區，此類單位樓價動輒在600萬至1,000萬元水平－－樓價一般已超過按揭保險的適用範圍。以800萬元物業為例，按揭成 數上限是6成，即首期開支為320萬元，印花稅是30萬元，加上律師費、代理佣金、裝修等支出，也要另外數十萬元。意味此類家庭「上車」，動輒要耗用接近 400萬元的現金儲備－－對中產家庭來說，也是偏高的支出。

二按一般還款期較短 息率較高
當然，假設他們現金儲備不足，也不代表他們完全沒有入市機會。不少一手項目都會安排二按協助買家入市。以一般樓價2成的二按為例，加上樓價6成的一按，買 家購置833萬元以下物業，仍可將首期支出壓低至樓價2成水平（受制於按揭指引，購置833萬元以上物業，一按成數上限會由6成逐漸減至1,000萬元及 以上物業的5成水平）。但首期問題「解決」了，又會引申另一個問題：供款能力。二按一般的還款期較短、息率較高，借款人要通過壓力測試，便需要較高的收 入。

由於二手市場放盤的業主難以提供類似發展商二按的財務安排，未來一段時間，只要有關按揭成數的逆周期措施未放寬，「換樓市場」或者說三房以上中、大型單位由一手主導的局面亦勢將持續。

原文刊於經濟日報網站2015年4月8日
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