美滙指數與樓市

18-3-2015

受惠市場憧憬美息上升，加上歐亞多國減息、量寬，美元近期維持強勢。美滙強勢持續，對樓價或會帶來一定調整壓力。

不少分析提及，1997至2003年的樓價調整，背後與港元與強勢美元掛鈎不無關係。由1997至2003年，美滙指數由90點升至逾110點水平，期內 本地樓價持續下跌。至2002年中，美元開始轉弱，輾轉下跌至2008年不足80點水平，其後至2014年，美滙大致在80點上下徘徊。美元滙價低水，意 味港元便宜，港元資產有吸引力，結果期內樓價持續大升。

直至去年7月，美滙轉強，今年3月已升穿100水平，上一次美滙見100，已是2003年初的事。值得思考的是，上次美滙跌穿100後，香港樓價持續上升；今次美滙升穿100，是否又意味樓價將進入漫長調整期？

美滙轉強 未必足以令樓價調整

最直接的答案是：不知道。樓價升跌有眾多原因，滙價只是其中之一。2003年以來的樓價回升，除了滙價外，亦有眾多因素配合，例如2002年起的供應減 少、2003年起內地與香港的經貿關係轉趨密切、2005年起人民幣滙改等等。單是美滙轉強一個因素，未必足以造就新一輪樓價調整。

即使將目光集中在滙價，對於美滙走勢是否可以持續偏強，亦值得討論。滙價強弱都是相對的結果，美滙強，原因是多國貨幣減息之時，美息卻有可能上升，持有美元的吸引力相對增加。

如果美國順利加息，而各國持續維持低息，美元的強勢的確可能維持。如果美國往後經濟持續好轉，利率順利「正常化」（聯邦基金利率回到4、5厘水平）；那時港元強、港息高，自然更不利樓市。不過，美息是否可順利回升，卻仍有不少疑問。

美息是否順利回升仍成疑

美國2月份失業率回落至5.5%，為6年來新低數字。數據一般被解讀為美國經濟持續復甦，令聯儲局有更大加息空間。但失業率下跌的背後，2月份美國的勞動 參與率（Labor Force Participation Rate，定義為16歲以上，正在就業或尋找職業的人口比例）為62.8%，數字為1978年3月以來新低。

換一個算法，2009年1月奧巴馬就任總統時，超過16歲而未參與就業市場的美國人口為8,052.9萬人，2015年2月，數字是9,289.8萬人，6年間增加了1,200餘萬人。簡單來說，失業率下跌的部分原因，是很多人放棄找工作，被剔出失業統計之外。

宏觀而言，美國的失業率的確比歐盟理想，歐元區1月份失業率為11.2%，美國的確有一定加息條件，但幅度未必太大。如果美息全年升幅有限，美滙強勢亦未 必可長期持續。現時美滙轉強，的確為樓市增加多一重風險，但預言美元重拾上世紀末強勢，進而令本地樓市長期受壓，似乎卻是言之尚早。

原文刊於經濟日報網站2015年3月18日
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