美息上調幅度或有限 樓市影響微

24-8-2016

早前英國脫歐，美國聯儲局亦暫緩加息，加上歐、日推出負利率政策，投資氣氛改善，環球股市反彈，本地多個新盤亦出現首批即日沽清的盛況。雖然近日市場估計聯儲局9月加息機會上升，但不論結果如何，對現時偏向樂觀的樓市，未必有太大影響。

一般認為聯儲局對是否加息分開鷹、鴿兩派。前者認為美國經濟已回到上升軌道，尤其是通脹率及失業率數字已達目標，不正常的低息期已延續過久，希望利 率重回正軌，也由此為未來可能出現的經濟危機儲定減息彈藥。相反，鴿派認為美國經濟增長未穩固，尤其是勞動參與率低、職位增長未理想，更擔心在其他貨幣偏 弱時加息，會推高美元滙價，不利出口。

參與口水戰的，除了聯儲局現任官員，也包括兩位前主席，其中伯南克認為聯儲局事實上不想加息，而格蘭斯班卻認為市場低估聯儲局加息的速度及幅度。本周焦點是現任主席耶論在周五的央行會議上會否透露任何方向。

長綫而言，美國利率政策轉向當然是左右本地樓市的重要因素。一旦本地按息跟隨美息上升，意味按揭供款支出增加，壓力測試的標準如不放寬，按息上升意味同等收入人士可借取的按揭金額減少。另一方面，美息上升，意味美元及與之掛鈎的港元轉強，同樣不利本地經濟及資產價格表現。

當然，短期而言，美國聯儲局對加息的態度對本地樓市的影響不大，原因之一在於兩派觀點爭持不下，美國難以大幅加息，一般估計，就算開始加息，年內美息上調的幅度或者只有0.25厘，而本地最優惠利率及拆息仍然有不跟美息上調的條件。

本地樓市的參與者，即使是自住用家，入市時都有明顯的投資考慮；樓價看跌時，用家入市意欲亦平平，但樓市看升，尤其是「當頭起」時，用家的入市意欲卻高漲，近日新盤銷情旺、個別新盤入票逾萬張等，都可由買家「寧買當頭起」的傾向解釋。

不論美息在9月是否上調，也不論港息是否即時跟進，只要幅度較慢，對買家心理預期的影響應該不會太大。年底前估計樓市會維持相對暢旺的局面。對用家 來說，與其估計何時加息，不如早早計好數，估計利率一旦恢復正常（美國個別主張加息的聯儲局官員提過，美息應恢復至3厘水平），對自己財政的影響，才作出 入市決定。

原文刊於經濟日報網站2016年8月24日
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