細價樓熱炒5年仍算爆煲先兆？

17-1-2015

月初差餉物業估價署公佈11月樓價指數再創新高，市場尤其擔心中小型住宅升幅持續領先，是樓市「爆煲」先兆。另一邊廂，金管局亦表示，置業負擔能力仍偏緊，第3季樓價與收入比率升至14.8，略高於1997年的高峰水平；樓價在2015年是否有行人止步，甚至調頭向下的機會？

過去市場有「炒到細價樓，樓市近玩完」的認知，是引用股市的經驗。資金湧入某個市場時，首先受惠的必是較優質的資產；在股市可能是藍籌，在樓市便是豪宅、市區一線屋苑。到了優質資產被炒高，上升空間有限時，資金便轉炒二、三線資產，例如細價樓。

不過，我們相當懷疑今次細價樓上升是爆煲先兆。理由之一，是2009年以來，反映細價樓的A類住宅指數，升幅其實一直領先代表大單位的E類住宅指數，甚至領先整體住宅指數升幅。「細價樓升幅較強」的情況，已持續了5年。可以說，並不存在「先炒豪宅/大單位，炒無可炒才轉炒細價樓」的情況。至於為什麼今次樓市升浪一直以細價樓領先？市場已有眾多分析，包括樓價愈高，在新印花稅下買賣成本愈大、按揭槓桿愈細等，反而迫使資金集中細價樓。

表：近年A類住宅升幅

#2014年數據至11月

資料來源：差餉物業估價署

細價樓領先數年，未必是爆煲先兆的理由之二，是欠缺規模。人都喜歡有故事性的個案，小人物難以負擔樓價(或反過來以買樓至富)的故事永遠吸引過枯燥的數據；但個案不一定反映全局，目前一些重要數據說明，樓市尚未耗盡能源。

的確，不管以什麼標準統計，樓價收入比計都已高於上一高峰期。但單由此不能斷定樓市將爆。原因之一，自然是現時的按息遠低於上一個高峰期，透過按揭借入同樣倍數的樓價，變得較易負擔。

原因之二，是現時樓市成交的規模遠不及當年。多數分析都同意，政府的辣招壓不了樓價，但壓低了成交量；此點極為關鍵。1997年土地註冊處有205,461宗登記，涉及金額8,680億元。2014年有81,489宗登記，涉及金額5,475億元。1997年香港GDP是13,339萬億元，2014年數據未齊，2013年香港GDP是21,253萬億元。

大致上，香港在2014年的生產力比1997年高6成，而樓市成交量為上一高峰期的4成，成交金額只及當年63%。以每宗交易平均價計，的確是明顯上升，但資金卻遠遠未達過份消耗的地步。

樓市會不會因加息或其他理由而調整？有可能。會不會出現類似97年的雪崩式下跌？機會似乎不大。

原文刊於iMoney 2015年1月17日
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