申請新居屋的考慮因素

24-2-2016

房委、房協推出新一批居屋，吸引大批市民領取申請表格。有關屋苑價格在去年訂定，由於期內樓價下跌約1成，派表前一度傳出可能調整居屋售價，但最終售價仍是維持，只會調整折扣率。在買家角度，有關安排難說理想。

本地資助房屋沿用「按市價折扣」的機制，待買家他日在自由市場轉讓時，再按當時市值補回差價。但由計算市價至抽籤揀樓，存在一定時差。在市況平穩，甚至樓價上升時，有關安排自然受買家歡迎。但在樓價下跌時，買家便可能會擔心自己買貴樓。

表面上，市價下跌，官方調整折扣率，買家似乎無損失。例如市值400萬單位，7折出售，即280萬元。如市值下跌1成至360萬，售價維持在280 萬元，折扣率調整至77.8%。買家未來如在自由市場將單位轉讓，便只需按當時市值向房委會補回約22.2%差價。在此安排下，如果樓價輾轉上升，小業主 未來可分享的升值部分價值會更高。

問題之一，是展望未來，新居屋供應有限，市民對居屋的需求難見減少，未來二手居屋可能由第二市場（不需補價售予合資格人士）主導，現時說「折扣率低，未來補價少」，對買家意義不大。對買家來說，較好的安排可能是折扣率不變，直接調低售價。

除了折扣率之外，準買家亦要留意，新居屋在去年訂價，在今年中揀樓、簽訂買賣協議，亦只提供建築期付款，即買家要在物業臨近落成時，才找銀行申請按揭。而新居屋的預計入伙日期為2018至2019年。

如果期內樓價持續調整，甚至可能出現成交價高於當時私樓價格的情況。當然，新居屋有房委/房協提供擔保，即使樓價下跌，買家屆時應該仍可按購入價為單位申請9成按揭，買家至少不必擔心估價不足難以上會的問題。至於樓價持續下跌的風險有多大，便需要買家自行衡量了。

原文刊於經濟日報網站2016年2月24日
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