由白居二看樓市需求

11-1-2014

去年港府推出「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家計劃」，即市場俗稱的「白居二」。坊間對計劃毀譽參半，那些受惠於計劃入市的買家是不是接了火棒仍是未知數；另一個由白居二引伸的啟示，是樓市需求的堅實程度。

去 年港府推出白居二，本來立意良好，既可協助一批白表客置業，也可活化居二市場。但未知是否倉猝上馬，措施也惹來不少批評：部分意見認為在樓價高企之際推出 計劃，是增加市場需求，有如火上加油。去年中樓市氣氛仍然暢旺時，在居二市場新增一批合資格的準買家，的確促使居二市場出現一批高價成交紀錄。

另一方面，居二市場雖然有房委會擔保，可在不需按保的情況下申造9成按揭，但房委會擔保期有限，令部分購買高齡居屋的買家，較難取得合理的還款年期，令措施協助白表客置業的效果受限。

由白居二申請人的反應，也可看到樓市的需求受樓價左右。居屋白表資格，申請人不能擁有住宅物業，2人家庭月入上限在4萬元以下。既然沒有物業，此批申請人要不就是與家人同住，或自行租住單位。照說是有較實在置業需求的一群人。

但數據顯示，此群人士雖然有較堅實的置業需求，但當市場看淡後市時，有關需求卻會轉弱。

需求受升值預期左右

政府推出5,000個白居二名額，第一天派發9,000張申請表，最終有6.6萬宗申請。以數字看，置業需求不可謂不熾熱。當時市場人士估計，八成中籤者會如期入市。不過，截至去年底，首批「白居二」2,500名申請人中，當中只有三成人入市，另有逾兩成人申請延期半年揀樓：即有七成人未有在半年限期內置業。

第二批2,500個白居二名額將陸續取得購買資格證明書，可在半年內入市。但由於市場氣氛轉差，現時一般估計第二批白居二的入市比率會較第一批更低。

第一批白居二買家，有七成人未有在半年內以白表資格購買居屋第二市場單位。除非他們突然在私人市場置業，否則較可能的情況是維持原有居住狀況不變：繼續租樓/居於家人物業。

大半年以來，失業率未有上升、按息維持偏低，樓價平穩；樓市主要的變化，便是對後市看淡的觀點漸成主流。可以說，白居二由最初反應熱烈，到最後熱情冷卻，主要原因便是樓價升值預期退燒。

此處引伸一個有趣的問題：即使是表明購入單位作自住用途的買家，置業決定多少帶點投資性質。因此，一旦市場預期樓市將見調整，看來有真實置業需要的買家也會打退堂鼓。

至 目前為止，港府的房屋土地政策偏向增加供應，原則上此是最王道的處理方案。但矛盾的是，政府在樓市氣氛暢旺時計算需求，按此增加的供應卻需時落成。一旦增 加碰上外圍因素轉差時，反而有機會令樓市跌幅擴大。到了市場氣氛轉差時，政府收緊供應，卻為日後供不應求埋下伏線。簡言之，政府政策反而擴大了樓市波幅， 如何避免此一怪圈持續，似乎需要政府更深入的研究。

原文刊於信報網站 2014年1月11日
如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。