為何少有「樓奴」破產？

28-4-2021

坊間傳說，近年樓價高企，高位入市的買家往往會負上沉重樓按債務，一旦遇上經濟下行，此批「樓奴」便可能被樓債壓垮。但參考近年破產人士的住屋分類，卻發現有樓債在身的業主，在比例上卻是最低的一群。

直覺上，樓價高企，透過樓按購買物業自用，即使租金、供樓支出相若，但卻會負上年收入數倍的樓債。如果遇上經濟不景、個人收入下跌，似乎供樓業主面臨的壓力會較租客為大。但參考2017至2020年，4個年度破產人的住屋分類。居於公營房屋的破產人比例為53%至59%，已按揭私人住宅的比例為1.04%至1.39%，居於私宅而非業主的破產人，佔比由39.75%至45.89%不等。以去年破產呈請不足9000宗計，即破產人數中，居於自己已抵押物業的，不足100人。

2020年香港住戶數目為268萬戶，當中居於公營房屋的有82.4萬戶，居屋的40.7萬戶，居於私樓(可能為業主亦可能為租客)的143.3萬戶；而未償還住宅按揭約50萬宗(可能是自住的，也可能是收租物業的按揭)。不論用什麼標準計，有樓債在身的破產人比例都可說極低，

有樓債在身的業主的破產比例較低，有眾多原因。其中之一可能是住宅物業有價有市，部分本來陷入財困的業主以賣樓方式脫困，由本來會破產變成沒有破產。另一個可能情況是部分有樓債在身的財困人士，先行賣樓減債，之後就算解決不了財務問題，破產收場，但統計上他們在破產時便不會是有自住物業樓債在身的業主。

扣除以上因素，另一個重要原因，相信是坊間高估了銀行正規樓按為借款人帶來的財務壓力。眾所周知，絕大多數在過去10年由銀行取得樓按的業主，都要通過壓力測試；新批樓按借款人的供款支出，平均只為月入四成左右。壓測之外，銀行亦會考慮樓按申請人的信貸紀錄，紀錄不良者根本難以取得樓按。而在經濟下行時，例如去年新冠疫情開始後，銀行更會主動收緊樓按審批標準，順利取得樓按的，反而是被篩選後財務較健全的一群。

以學校課外活動為比喻，參與課外活動，直覺上會令學生少了時間溫書，可能影響學業成績。但如果學校規定要品學兼優的學生才可參加課外活動，統計留班數字時，便可能出現留班學生絕大部分都沒有參加課外活動的結果。

再考慮單論新冠疫情，暫時最受影響的似乎是中低收人工種，他們基本上不是近年入市買樓的主力。種種因素影響之下，便形成「財務較不穩者難以借錢買樓」的現象，反映在破產統計上，便出現破產人統計中，有樓按負擔的業主比例反而極低的現象。

原文刊於信報網站2021年4月27

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