港樓會步澳門樓市後塵嗎？

24-10-2015

本地樓市吹淡風，更有大行預期，本地樓價將在未來2年下調約三成。香港之外，澳門樓價早已調整，澳門政府早前便公報，8月份當地樓價持續回落，較去年高位已下跌36%。究竟香港樓價會否步澳門後塵？

根據澳門財政局按月發報的統計數字，按月計，澳門樓價高位是去年4月的每平方米131,589元（澳門元，澳門元與港元掛鈎，滙率為每100港元兌103 澳門元），9月底公報8月份的最新數字為每平方米84,087元，8月樓價比去年高位下跌36%。如果澳門樓價對比香港樓價有某種領先作用，的確令人擔 心，香港樓價是否可能出現類似的跌幅。問題是，澳門樓價似乎從未對香港樓價有甚麼領先作用。

澳過分依賴賭業 GDP急速調整

澳門財政局的樓價統計只回溯至2010年，而根據澳門政府統計暨調查局在網上公布的樓價歷史數據，則可按季上溯至2007年，當年首季澳門樓市每平方米樓 價為19,071元，折合呎價1,771元。以季度計的高位是去年第二季，每平方米價報111,542元，較2007年初上升4.8倍，其後見頂回落，今 年第二季為95,345元。

相對而言，香港在2007年首季至2015年次季，樓價上升2.09倍，升幅遠不及澳門。現時澳門樓價調整，可說是經濟過分依賴賭業的結果，在賭業興旺， 加上澳門元利率又與港元一樣緊隨美元維持低位、刺激資金流入固定資產，結果就是樓價在同期勁升4.8倍。但今年以來，澳門GDP急速調整（第二季數字按年 下跌22.7%），反映在樓價上的結果，便是既急且快的調整。

內地經濟放緩 對港衝擊較小

香港近年GDP較為穩定，第二季數字按年仍升2.8%。傳說中「內地客減少來港消費」，在十一黃金周的統計卻仍是內地客量按年上升2.3%。內地經濟增長 放緩，對香港的影響似不及內地打貪對澳門賭業的衝擊，更不用說本地經濟單一化的程度也不及澳門，即使自由行減少來港，影響也遠不及澳門賭業放緩。

香港與澳門是中國兩個特別行政區，直觀上兩地情況相似，但仔細比較可發現，兩地除了都是特區、貨幣都與美元掛鈎，經濟上各方面的共同點不多，單看澳門樓價回落，而認定香港可能跟隨，似乎欠缺理據。

另外值得一提的是，澳門亦一如香港，近年面對樓價急升，推出增加印花稅、收緊按揭等招數，例如澳門800萬元以上物業，當地居民按揭成數上限是五成，非當 地人是四成，較香港的略嚴，當地金管局的數據未見平均按揭成數的統計，但在收緊按揭後，相信澳門承受樓價波動的能力已較過去為高。

原文刊於置業家居2015年10月24日
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