樓市難跟足股市跌幅

5-9-2015

港股近期隨外圍調整，樓市中一個熱門話題是樓價會否隨股市下調。宏觀而言，股市下跌，負財富效應下，可以預期樓市將有一定壓力；但由於官方近年大力干預，樓市形態與過去不大相同，調整可能會較為溫和。

過去廿多年，恆指較急遽的大跌有3次，分別是97年金融風暴、08年金融海嘯及11年歐債危機；由最高位至最低位，三次跌幅分別是55%、60%及26%；同期樓價跌幅大概為54%、13%及不足5%。除了97至98年樓價幾乎跟足恆指調整外，其後2次股市大跌，樓市都未有跟足。幾次股市大跌，樓價各有不同跌幅，自有不同原因。但觀乎現時樓市結構，似不具備類似97年，與股市同步大跌的條件。

1997年的樓市的一大特色，是處於高度放任狀態，除了按揭成數有所限制，政府對其他大致不管。投資者購入多個單位，大可向不同銀行申請按揭，反正銀行之間不會交流按揭紀錄，只要申請人沒有欠債不還紀錄，很容易由不同銀行取得多個物業的按揭。借款容易，市場氣氛又一面看好，結果在97年，市場有13萬宗二手成交，大至上每8個單位便有一個在年內轉手。樓市流通率高，反映市場可能已經過熱，投資者比重亦大，跌市時如一時周轉不靈，便唯有將手持單位放售減債，形成跌市循環。

但近年在政府辣招及金管局逆周期措施下，增加了的印花稅令投資者交易成本上升、按揭信貸資料庫及壓力測試不但局限了投資者的按揭槓桿，亦確保了借款人(不管其為用家抑或投資者)有一定的負擔能力。

而以成交量計，2011、2012年二手住宅成交量分別只有6萬多宗，在眾多招數陸續推出後，2013、14年的二手成交量更跌至3.6萬宗及4.3萬宗水平。

由於入市的買家數量被壓制，即使樓價回調一、兩成，出現帳面損失的業主數量有限；加上自2010年起多項措施壓抑投資者入市；樓價下跌，一般用家也沒有壓力減價清貨，樓市難出現滾雪球式下跌。

簡單來說，如果政府近年沒有推出樓市措施，近年二手樓市成交量又維持於10萬宗以上偏高水平的話，遊資盡入樓市，一旦回落，跌幅驚人。但近年成交受壓，入市者以用家為主，而且平均按揭成數偏低，業主普遍持貨能力強。即使外圍有風吹草動，樓市也難見災難式下跌。

當然，樓價即使不會滾雪球式下跌， 也不代表樓價完全不受股市影響。港人只要有涉足股市，財富多少有點收縮。負財富效應下，有意入市的準買家取態料更為觀望，急於套現的業主亦難免要擴大議價 空間，近日市場已出現較大幅減價、已購入幾年物業蝕讓的個案。加上近期樓花供應增加、美息又可能上調，都會為樓價帶來一定壓力。

原文刊於iMoney 2015年9月5日
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