樓市資產轉移機率遠高於大跌市

29-10-2020

每次有政、經大事，關心香港樓價的觀察家就會討論樓價會受甚麼影響、會升還是會跌等。近期類似討論尤其熱烈，原因是經濟因疫情持續收縮、大企業的裁員潮才剛開始。另一方面，資金卻以破紀錄的規模流入香港。好淡力量角力，較可能出現的，不是樓價大升或大跌，而是資產轉移。

傳統經驗，經濟好，樓市才會好。但香港現時一方面經歷經濟衰退，另一方面樓價卻不見有多少調整，新盤銷售反而維持強勁，入票認購獲較前籌號的幾乎要開香檳慶祝。

一個較傳統的解釋是樓市表現較滯後，仍有按揭在身的業主一旦失業，一般會動用儲蓄供樓，最後未能重投就業市場，又或再搵工後收入大跌，負擔不了原有物業供款，才會放棄自住物業。當中有數個月的時差。如果期間經濟好轉，此些業主挺過了難關，整體樓價便不會明顯下跌。套用此說法，樓價是應跌未跌。但以上觀點難以說明為何在出現近嚴重經濟下行時，仍有大批財力較雄厚的人，排隊等入市。

準買家更應考慮負擔能力

比較接近現實的解釋是，整體環境的話是經濟收縮，但另一方面，香港也出現破紀錄的資金流入。過去10個月，銀行體系結餘增加3600億元，此些熱錢當然不會平均惠及小市民，但大量資金轉持港元，便總有一定規模流入資產市場，也有一批人會因此受惠。在一手供應不足的情況下，只要新盤開價不是太離地，總會有足夠的準買家捧場。

熱錢流入，滴漏效應不會在短期內惠及小市民。反而疫情持續，可能會出現規模難以判斷的賣樓減債潮。但資金充斥，只要市場有能力吸納放盤，未必會出現成交價級級跌的情況。較合乎現實的預期，是資產轉移，而不是樓價大跌。

不過，樓價未必有大跌空間是一回事，有沒有能力在大風大浪中維持穩定收入，支付樓債又是另一回事，對個別有意入市的準買家來說，後者可能是更值得考慮的問題。

原文刊於經濟日報網站2020年10月28日

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