樓市的平行時空

5-5-2020

受疫情影響，市場憂慮經濟衰退、失業率上升，股市已經大幅調整。但與此同時，樓市彷如處身平行時空，首季樓價只是微調2%，在「限聚令」之下，新盤成交量維持；二手更是接連出現新高成交。為何樓市可以在眾多資產中「獨善其身」？

其中一個常見的答案是，樓市一樣受整體經濟影響，只是它的反應速度，較其他資產為慢(所謂「股市行先樓市半年」之類)。換言之，樓市只是應跌未跌。此觀點或可解釋為何經濟下調初期樓價跌幅較少，但解釋不了為何近日樓市的表現似乎是在緩慢升溫。

另一個較有創意的見解，是「沙士經驗」。2003年沙士疫情完結，正好遇上樓價回升。一些人腦中會形成「嚴重疫情後樓價會升」的想像。結果此次疫情，罕有業主平讓放盤，反而不乏買家追價入市。

不過，要留意就算「疫情過後樓價一定會升」成為港人普遍信仰，也要信徒有心有力才可出現「業主不肯平賣」、「買家願意追價」的現象。1997年樓價隨亞洲金融風暴調整，同期按息一度高達10厘。其後名義按息回落，但香港進入通縮，實際按息高逾10厘；加上租金下調，在此種情況下，持貨較重的業主根本守無可守，惟有放盤求售，趨勢一形成，樓價便跌過不亦「落」乎。

雖然坊間永遠有意見認為樓價是被投資者炒高。但過去10年，按揭逆周期措施加上印花稅辣招，客觀效果是住宅樓市的投資行為大為收歛。持貨者不是用家，就是較有財力的投資者(現行的壓力測試，會令持有兩個或以上按揭物業的業主，總供款限制在月入三成多以下)；加上按息仍然處於低息期，計算通漲後，甚至仍是負利率，此等環境都在鼓勵業主持貨。而在同類單位的按揭供款與租金相若的情況下，準買家仍可能趁樓價微跌而入市。

要留意的是，「業主持貨能力較之前樓市高峰期更強」是「現在式」。沒有人可以保證情況在未來會持續。有意入市的準買家更應該留意自己行業的小氣候，就算認定樓價抗跌力超凡，也應該在評估自己未來就業前景相對穩定的情況下，才好作出入市決定。

原文刊於信報網站2020年5月5日

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