樓市生態的人擇因素

10-11-2020

樓市在經濟收縮多季的情況下，似乎未見跌勢，近期一手市場銷情反而甚為熾熱。現象背後有多個原因，一方面是資金流入，刺激購買力進場；另一方面是過去10年樓市其實持續受人為干預，入市的業主可說是「被揀選的一群」，持貨能力較強，加強了樓市的抗跌力。

自然界有天擇，最終可適應環境變化的生物持續繁衍；同時，人類馴化動植物會揀選自己偏好的特徵去栽培繁殖，形成人擇。兩者比較，人擇會更快的達到出現新種的效果。

比喻於樓市，較少政策干預的市場，可算是類似於天擇，不同的買家出入樓市。一旦經濟波動，大批適應不了的業主賣盤離場。而過去10年，官方推出眾多樓市辣招，其實可視為一種人擇過程，而結果亦迅速改變了樓市的生態：多種印花稅的推出，令市場上投資者的比例銳減，過去10年的樓市，變成了自住用家主導。另一方面，壓力測試的推出，令大部分借款置業的買家，供款負擔處於較低水平。在有意無意之間，官方將財力欠佳的家庭排除在置業遊戲之外，提升了市場整體抗跌力。

生物學上的人擇機制有其限制。人類可能為了賽馬而培養了優於短跑的賽馬，但遇上戰爭才發現需要的是健壯的軍馬。又或者農作物育種單一，變得易受傳染病威脅等。

在樓市上的情況卻有點不同，當局多年來推出的印花稅、壓力測試，一定程度上保障了入市買家是較具財力的一群，理想上足可應對「一般情況」的經濟波動。例如網購興起，實體零售萎縮，少量不能轉形的業主收入減少，仍是要賣樓離場，但整體市場會維持穩定。

惟遇上世紀疫情，出現的是多個行業的同時收縮。情況之嚴重應該遠超於多年前推出壓測、加印花稅時的沙盤推演。說個不恰當的比喻，當火星撞地球時，不管天擇、人擇出什麼超強物種，都不會改變結果。

還好現時大家經歷的，尚不是各式末日劇本。本地經過官方措施，令近10年入市的業主以用家為主，而且供款負擔被限制在較低水平，多年的低息，令他們積存更多儲備。或者說白一點，有如冬眠的動物積存了大量脂肪，幾個月沒有進食也頂得住。現時的關鍵問題是時間，如果經濟寒冬不是太長，我們未必會看到樓價大幅調整。

原文刊於信報網站2020年11月10日

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