樓價調整的支持位

12-9-2019

上星期我們提到，由於持貨業主的結構改變，在警民衝突持續，經濟數據也不太理想的情況下，樓價暫時不見明顯下跌。不過，世上無只升不跌的資產，問題是，要跌多少。

由於種種辣招及按揭限制，過去十年入市的，以自住用家為主。物業於他們，不止是資產，也是家，一時三刻的市況波動，不會令大量用家放售單位。或者說，由於交易成本高，就算你有本事捕捉樓市波浪，也不太可能透過買賣致富，或作出「止蝕」等操作。結果是樓價表現與上一個高峰期大量投機者入市時明顯不同——至少在市場氣氛轉差時，沒有出現大規模的減價拋貨現象。

問題是，樓價也不會因為買家是用家為主，就會只升不跌。特別是現時的二手市場，成交淡靜，所謂十大屋苑，一周其實總共不足20宗成交。少量成交價偏低的個案，其實也足以推低樓價指數。

任何時間，總有個別業主因為不同的原因，而有急讓物業的需要—在旺市時他們堅持以市價放售仍可在合理時間內找到買家。但在淡市之時，要急讓便可能需要在價格上有較大的折讓。在市場氣氛觀望，而經濟數據轉差的情況下，完全不排除稍後樓價指數會有較明顯的調整。問題是—要調多少？

至目前為止，樓價較大的「支持位」可能是今年初、去年底的水平，即樓價指數較今年中的高位，約有一成的調整空間。作出此判斷，是因為各種數據看來置業需求仍然強勁，未來供應難以大幅增加。而早前新盤開售，輕微折讓仍可吸引大量買家認購。尤其是上車級及較為大眾化的換樓屋苑，似乎樓價稍為下調仍有強大承接。除非經濟數據大幅惡化，否則樓價的調整幅度可能只會在一成左右。

至於樓價跌一成，是否便到了理想的入市水平？下周再談。

原文刊於經濟日報網站2019年9月11日

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