樓價與購買力脫節嗎？

19-12-2017

歲晚時節，又是估樓價走勢的時間。估計來年樓價走向的專家意見，一面倒估計來年樓價上升，會否反高潮，有待時間證明。在云云專家中，少數持相反意見的，主要立論是目前樓價與購買力已經脫節。究竟樓價有沒有與購買力脫節？

討論之前，請先想像一個虛擬的情況：假設明年香港全港只有一個物業供應，位於山頂，實用面積1萬方呎，最終以呎價10萬元，樓價10億元成交，買家是富豪榜中人。你說此時樓價有沒有與購買力脫節？

如果一本通書睇到老，以全港家庭收入中位數去衡量，香港的「平均樓價」10億元，樓價不止離地，簡直高到上火星。但在上述的虛擬交易中，買家的供款負擔佔收入比率可能極度偏低，那麼樓價究竟有沒有與購買力脫節？

上述虛擬例子的作用之一，是要說明大家在說「購買力」之時，用字一樣，但不同評論者所指其實大有不同。結果一方主張樓價已經與購買力脫節，另一方卻認為現時購買力遠遠未被耗盡。

認為樓價與購買力脫節的一方，會搬出中等收入家庭(或者是中產收入人士/大學畢業生等)的收入，已經難以應付一個「上車盤」的首期/每月供款。很大程度上，此是事實，而且因為近年樓價升幅高於薪金升幅，計算上樓價是愈來愈與「購買力」脫節。

而認為購買力未被耗盡的一方，會指出由於成交量下跌，實際上入市的買家是較高收入的一群，加上買家大都通過壓力測試，實際上供款負擔不大(此方面又有人口普查的數據佐證：2016年樓價比2011年高，但需要為住所供樓的家庭，供款佔收入比率反而微跌)。

那麼，樓價與購買力是否可以長期脫節？那便要看你說的是哪一種「購買力」。如果說是「一般家庭」，某程度上樓價是可能更長時間與一般家庭收入脫節；因為支撐樓價的，其實是另一意義下的購買力。

原文刊於信報網站2017年12月19日
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