樓價泡沫將爆？

20-10-2021

近日有機構指本地樓價泡沫化，理據是一個入息處於中位數的家庭，以20年總收入，也只可購買一個新界大西北約650方呎的單位。不少人看到「泡沫」就會聯想到泡沫爆破，但由現時的情況看來，本地樓市似乎並不具備爆破條件。

有關機構以家庭收入中位數作為標準，以每月住戶入息中位數2.62萬元計算，20年的總收入為628.8萬元，大約可購入屯門樓齡30年多、面積約680方呎的單位。

先不說新界西北位處未來北區都會區，根據政府的構思，前景無可限量，應該一點都不輸於現有的南都會區，即港島中西區一帶。單單討論面積，有關調查可能也過於急進，根據2016年人口統計，香港人均居住面積161方呎，新近家庭住戶平均人數2.7人。以3人計算，上車客如購入一個483方呎的單位，已屬「達標」，以近700方呎為目標，在香港情況似乎較為放眼太高。

其次是以家庭收入中位數作為標準，眾所周知，由於近10多年私樓供應不足，加上引進壓力測試的要求，實際上入市的買家收入遠高於中位數。以上文的目標樓價628.8萬元為例，就算只申請六成按揭，還款期30年，在現行利率下，借款人收入要達35703元，才可通過壓測，比家庭入息中位數高36%。按揭成數如要高一點、借款期縮短一些，收入要求只會更高。

要強調的是，筆者並不認為現時的樓價「高得合理」，中等收入家庭難以置業，又不符公屋申請條件是客觀事實，情況急需改善。但討論高樓價時，似乎要分開「泡沫」與「供應不足」。如果市場一面倒看好某類資產，資金(尤其是以借來的資金)投入，價格不斷上升，欠缺實質因素支撐，那是泡沫。但供應不足(外加市場資金氾濫，利息成本下跌)的價格上升，很難說是泡沫。尤其是壓力測試的要求，令成功借取銀行樓按的借款人的供款負擔處於偏低水平，此種情況，其實很難視之為泡沫。

原文刊於信報網站2021年10月19日

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